Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
Większość ofert sprzedaży, które warto kupić, nie czeka. Dobre kawalerki inwestycyjne w łódzkich kamienicach po renowacji znikają z portali w ciągu dni – czasem godzin. Czasem w ogóle nie trafiają na portale: sprzedający publikuje ogłoszenie na grupie facebookowej, dzwoni telefon, pierwszy chętny dostaje mieszkanie. Dla inwestora spoza miasta to oznacza jedno: albo masz w Łodzi kogoś, kto reaguje natychmiast w Twoim imieniu – albo nie kupisz najlepszych nieruchomości.
Ten wpis jest o takiej sytuacji. Klient z Warszawy chciał zainwestować 300 tysięcy złotych w kawalerkę w Łodzi – bez remontu, z dobrą stopą zwrotu, w ładnym budynku. Nie miał czasu ani ochoty osobiście jeździć na oględziny i prowadzić poszukiwań. Cała transakcja – od pierwszego skanowania rynku, przez negocjacje i akt notarialny, po wynajęcie pierwszemu najemcy – została przeprowadzona zdalnie, na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Efekt: 21-metrowa kawalerka w pięknie odnowionej kamienicy na ulicy Nawrot, kupiona za 269 tysięcy złotych, wynajęta w trzy dni za 1700 zł plus opłaty miesięcznie. Stopa zwrotu brutto z kapitału: około 7,6%. Klient nie pojechał do Łodzi ani razu.
W 2024 roku zgłosił się do nas klient z Warszawy, który chciał zainwestować w łódzki rynek najmu. Łódź była dla niego oczywistym wyborem – relatywnie niskie ceny zakupu, stabilny popyt na najem, dobre perspektywy długoterminowe. Warszawa pod budżet 300 tysięcy złotych daje dziś co najwyżej małą kawalerkę poza centrum, w słabej lokalizacji. W Łodzi za te same pieniądze można kupić mieszkanie premium w jednej z najlepszych dzielnic miasta.
Wymagania były precyzyjne. Budżet: 300 tysięcy złotych. Stan: bez remontu, gotowiec inwestycyjny do natychmiastowego wynajęcia. Dobra stopa zwrotu, uzasadniająca inwestycję w mieszkanie zamiast obligacji. I dodatkowy warunek dotyczący budynku: ma być ładny, dobrze się prezentować. Klient nie był entuzjastą wielkiej płyty – chciał kamienicy po renowacji albo mieszkania w gustownej nowej inwestycji.
Klient powiedział wprost: „Nie mam czasu jeździć do Łodzi na oględziny. Nie znam tego miasta. Chciałbym, żebyście załatwili wszystko za mnie – od znalezienia mieszkania, przez zakup, po wynajem.” Zaproponowaliśmy model, który stosujemy regularnie w takich przypadkach: pełnomocnictwo notarialne, na podstawie którego prowadzimy całą transakcję w jego imieniu, oraz cotygodniowy kontakt z raportami postępu i wideo-prezentacjami każdego rozważanego mieszkania. Klient pojechał do notariusza w Warszawie, podpisał pełnomocnictwo, przesłał nam dokumenty. Zaczęliśmy działać.
Pierwsze tygodnie poszukiwań rozczarowały. Na klasycznych portalach (Otodom, OLX, Domiporta, Nieruchomości-online) nie było nic, co spełniałoby wszystkie kryteria jednocześnie. Kawalerki w dobrych kamienicach albo były droższe niż budżet, albo wymagały remontu, albo budynek wyglądał gorzej niż zdjęcia z ogłoszenia – kamienice nieodnowione od trzydziestu lat, klatki schodowe w fatalnym stanie, instalacje do wymiany. Gotowce inwestycyjne w naszym przedziale cenowym znajdowały się głównie w mniej atrakcyjnych dzielnicach albo w blokach, których klient sobie nie życzył.
Pokazywaliśmy mu cotygodniowo aktualizacje. Mieszkanie w bloku z 1975 roku za 280 tysięcy – klient odrzucał. Kawalerka w kamienicy do remontu za 250 tysięcy – klient odrzucał. To było słuszne podejście z jego strony: skoro postawił warunki, miał trzymać się ich konsekwentnie. Nasza rola nie polegała na przekonywaniu go do kompromisu, tylko na znalezieniu mieszkania, które rzeczywiście spełnia jego wymagania. Po dwóch miesiącach było jasne, że mieszkanie, którego szukamy, nie pojawi się na klasycznym portalu w stanie i cenie, jakich klient oczekuje. Trzeba szukać szerzej.
Profesjonalne skanowanie łódzkiego rynku najmu inwestycyjnego nie ogranicza się do Otodom i OLX. Najlepsze okazje pojawiają się również w nieoczywistych miejscach: na grupach facebookowych dla mieszkańców konkretnych dzielnic, w lokalnych forach, w społecznościach byłych właścicieli kamienic, czasem przez znajomych pośredników, którzy informują nas o ofercie zanim trafi do publicznej dystrybucji. Monitorujemy te kanały na bieżąco, bo dla naszych klientów to często różnica między kupnem dobrego mieszkania a przegapieniem go.
Mieszkanie na Nawrot pojawiło się na grupie facebookowej dla osób inwestujących w Łodzi. Sprzedający dodał post w godzinach wieczornych – zdjęcia profesjonalne, opis konkretny: 21 m² w odnowionej kamienicy, pierwsze piętro, mieszkanie wykończone z dbałością o detale, gotowe do wynajmu. Cena 269 tysięcy. Zareagowaliśmy w ciągu kilkudziesięciu minut – umówiliśmy oględziny na następny dzień.
Mieszkanie spełniało wszystkie kryteria klienta. Kamienica po pełnej renowacji – klatka schodowa z odsłoniętą ceglaną fakturą i historycznymi posadzkami w czarno-białą mozaikę, oryginalne kute balustrady, zagospodarowane podwórko. Mieszkanie wewnątrz – design dopracowany w każdym detalu: jodełka klasyczna na podłodze, sztukateria sufitowa z rozetą, sztruksowa sofa, kuchnia z koralowymi szafkami i strukturalnymi płytkami, łazienka z prysznicem walk-in i wzorzystą posadzką. Mieszkanie wykonane przez kogoś, kto wiedział co robi.
Cena 269 tysięcy złotych za 21 m² to 12 810 zł za metr kwadratowy – wyższa stawka niż mediana łódzkiego rynku, która oscyluje wokół 8000-10 000 zł/m² dla kawalerek. Ale ta liczba sama z siebie nie mówi nic o sensowności inwestycji. Trzy elementy ją uzasadniają. Po pierwsze, mała kawalerka w kamienicy po renowacji to inny segment niż mediana rynku – małe metraże w dobrych lokalizacjach mają zawsze wyższą stawkę za metr, bo budżet wejścia jest niski, a popyt najmu duży. Po drugie, mieszkanie nie wymagało żadnych nakładów – klient wpłacił 269 tysięcy i od pierwszego dnia mógł generować przychód, podczas gdy do tańszych ofert trzeba doliczyć 50-80 tysięcy adaptacji i miesiące bez czynszu. Po trzecie, wynajem w trzy dni potwierdził rynkową pozycję mieszkania – czynsz w skali roku to praktyka, która broni ceny zakupu lepiej niż jakakolwiek teoria.
Wszystko, co działo się od momentu znalezienia oferty do podpisania aktu notarialnego, odbyło się bez fizycznej obecności klienta. Oględziny prowadziliśmy z klientem na wideo – łączyliśmy się z nim podczas wizyty, pokazywaliśmy wszystkie pomieszczenia, instalacje, drobne detale, klatkę schodową, podwórko, okolicę. Klient zadawał pytania w czasie rzeczywistym, my odpowiadaliśmy i sprawdzaliśmy konkretne miejsca. Po oględzinach przygotowaliśmy raport: stan techniczny, stan prawny ujawniony przez sprzedającego, koszty utrzymania, nasza wycena i rekomendacja dotycząca ceny ofertowej.
Negocjacje cenowe ze sprzedającym prowadziliśmy w imieniu klienta – cena spadła z poziomu wyjściowego do 269 tysięcy złotych. Sprawdziliśmy stan prawny nieruchomości (księga wieczysta, weryfikacja braku obciążeń, zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami). Umowę przedwstępną przygotowaliśmy z udziałem prawnika i podpisaliśmy na podstawie pełnomocnictwa – klient otrzymał ją do wglądu przed podpisem. Akt notarialny również podpisaliśmy w jego imieniu. Klient otrzymał pełną dokumentację transakcji następnego dnia. Odbiór mieszkania: protokół zdawczo-odbiorczy, weryfikacja stanu liczników, przekazanie kluczy, dokumentacja fotograficzna stanu na dzień przejęcia.
Klient pierwszy raz zobaczył mieszkanie fizycznie kilka miesięcy później, gdy odwiedził Łódź prywatnie. Do tego momentu znał je wyłącznie ze zdjęć i wideo-prezentacji.
Po odbiorze mieszkania zrobiliśmy własną sesję zdjęciową (mieszkanie zasługiwało na profesjonalną fotografię) i przygotowaliśmy ogłoszenia w pakiecie premium marketingu. Targetem był młody profesjonalista pracujący w jednej z firm korporacyjnych w centrum Łodzi – profil najemcy idealny dla mieszkania tej klasy w tej lokalizacji. Ogłoszenie wystawiliśmy w poniedziałek wieczorem. Pierwsze rezerwacje na oględziny pojawiły się w ciągu godzin. W środę podpisaliśmy umowę najmu z wybranym najemcą.
Czynsz: 1700 zł plus opłaty miesięcznie. Najemca wpłacił kaucję, podpisał umowę najmu na rok, wprowadził się tydzień później.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu mieszkania | 269 000 zł |
| Cena za metr kwadratowy | 12 810 zł/m² |
| Miesięczny czynsz brutto | 1 700 zł + opłaty |
| Roczny czynsz brutto | 20 400 zł |
| Stopa zwrotu brutto z kapitału | ~7,6% |
| Czas wynajęcia od wystawienia ogłoszenia | 3 dni |
Komentarz do tych liczb: 7,6% to wartość brutto, przed podatkiem od najmu (klient rozlicza się ryczałtem 8,5% od przychodów z najmu prywatnego), kosztami zarządzania i drobnymi naprawami. Realna stopa netto dla tego case: około 5,5-6%.
To jest stopa zwrotu, którą warto skomentować szerzej. W naszym blogu pisaliśmy o inwestycjach z dwucyfrowymi stopami zwrotu – lokal użytkowy na Prądzyńskiego ze stopą 26% albo podzielone mieszkanie na Różyckiego ze stopą 10,2%. W porównaniu z tymi liczbami 7,6% może wyglądać skromnie, ale to porównanie wymaga ostrożności: są to różne strategie z różnym poziomem pracy i różnym ryzykiem. Inwestycje z wysoką stopą zwrotu wymagają poszukiwań specyficznej nieruchomości, procedur urzędowych, własnego know-how technicznego, projektu architektonicznego i miesięcy pracy przed pierwszym czynszem – inwestor angażuje swój czas i bierze realne ryzyko nieudanego remontu czy nieprzewidzianych kosztów. Inwestycje typu „kawalerka premium gotowiec” wymagają znalezienia odpowiedniej okazji, zakupu i wynajęcia – bez remontu, bez projektowania, bez procedur. Niższy zwrot jest ceną za niższe ryzyko i zero zaangażowania.
7,6% rocznie brutto dla mieszkania premium, bez remontu, w pięknej kamienicy w dobrej lokalizacji, wynajętego w trzy dni – to bardzo dobry wynik. Dla porównania: lokaty bankowe w 2024 roku oferowały 4-5% brutto, obligacje skarbowe długoterminowe podobnie. Mieszkanie daje większy zwrot, jest aktywem fizycznym, z dodatkowym potencjałem wzrostu wartości. To inny profil inwestycji niż lokale z 26% – i tak ma być.
Jeśli mieszkasz w innym mieście niż to, w którym chcesz zainwestować w nieruchomość – albo po prostu nie masz czasu osobiście prowadzić całego procesu – oto pięć wniosków z tego case study:
1. Pełnomocnictwo notarialne to klucz do zdalnej inwestycji. Bez niego każdy etap transakcji wymaga twojej fizycznej obecności: oględziny, negocjacje, umowa przedwstępna, akt notarialny, odbiór. Z pełnomocnictwem cały proces może prowadzić profesjonalny zarządca, którego kontrolujesz na bieżąco poprzez raportowanie. Sam dokument kosztuje kilkaset złotych u notariusza i jest jednorazową inwestycją, która otwiera dostęp do rynków poza miastem twojego zamieszkania.
2. Najlepsze okazje rzadko są na pierwszej stronie portali. Otodom i OLX pokazują mediany rynku, nie najlepsze oferty. Profesjonalne skanowanie obejmuje również grupy facebookowe, lokalne fora, sieć kontaktów wśród pośredników, czasem bezpośrednie polecenia. Mieszkanie na Nawrot pojawiło się na grupie FB i prawdopodobnie nigdy nie trafiło na klasyczny portal. To nie jest reguła („wystarczy patrzeć na FB”) – to przykład, że profesjonalne pozyskanie ofert wymaga obecności w kilku kanałach jednocześnie.
3. Cena za metr kwadratowy to fragment kalkulacji, nie cała. 12 810 zł/m² za kawalerkę w Łodzi brzmi drogo w stosunku do mediany rynkowej (~8000-10 000 zł/m²). Ale dla małej kawalerki w odnowionej kamienicy, bez konieczności remontu, w dobrej lokalizacji – to cena rynkowa. Po doliczeniu kosztów remontu do tańszych ofert różnica często znika. Liczy się całkowity koszt do uzyskania mieszkania gotowego pod wynajem, nie cena ofertowa.
4. Stopa zwrotu zawsze musi być rozpatrywana w kontekście strategii. 7,6% brutto rocznie dla gotowca premium to dobry wynik. 26% brutto rocznie dla projektu z gruntownym remontem to też dobry wynik. To są dwie różne strategie, o różnym profilu pracy, ryzyka i potencjalnego zwrotu. Niska stopa zwrotu w komfortowej strategii jest często racjonalniejszym wyborem niż wysoka stopa w strategii, której inwestor nie jest gotów dźwignąć.
5. Wynajem w trzy dni nie jest dziełem przypadku. Mieszkanie wynajmuje się szybko, gdy lokalizacja jest właściwa, wykończenie na poziomie, cena czynszu dopasowana do rynku, marketing profesjonalny i procedura weryfikacji najemcy skuteczna. Brak któregokolwiek z tych elementów wydłuża pustostan i obniża stopę zwrotu. Trzy dni od ogłoszenia do umowy to wynik systemowy, nie szczęście.
Inwestycja zdalna – sytuacja, w której właściciel mieszkania nie mieszka w mieście, w którym znajduje się nieruchomość – to model, w którym jakość zarządzania ma decydujące znaczenie. Klient z Warszawy nie wjedzie sam do mieszkania, gdy najemca przestanie odbierać telefon. Nie sprawdzi instalacji, nie podpisze rachunków, nie zorganizuje awaryjnej naprawy. Wszystko to musi zrobić zarządca.
Klient z Nawrot korzysta z pakietu Gold – rozszerzona weryfikacja najemcy (BIK, KRD, BIG InfoMonitor, Erif) przed podpisaniem umowy, monitoring płatności, oficjalne wezwania prawnika w razie opóźnień, marketing premium przy każdej rotacji, obsługa prawna do 3000 zł rocznie wliczona w pakiet. Standard, który ma sens przy każdej inwestycji zdalnej w pojedyncze mieszkanie. Dla inwestorów z portfelem kilku mieszkań w Łodzi sprawdza się Platinum – z gwarancją czynszu, pokryciem nieopłaconych mediów i pełną obsługą prawną w sprawach o eksmisję.
Każda zdalna inwestycja ma swoją specyfikę. Nawrot zadziałał, bo lokalizacja, budynek, mieszkanie i cena się złożyły – a my mieliśmy strukturę zdolną do ich znalezienia i obsłużenia transakcji w imieniu klienta. W innym mieście, w innym budżecie, dla innego profilu inwestora – parametry mogą być zupełnie inne.
Jeśli mieszkasz w innym mieście niż to, w którym chcesz zainwestować, albo po prostu nie masz czasu osobiście prowadzić poszukiwań i transakcji – umów bezpłatną konsultację. Omówimy budżet, kryteria, lokalizacje, realistyczne stopy zwrotu. Pokażemy, jak działa model pełnomocnictwa notarialnego i co dokładnie obejmuje nasza obsługa zdalna. Bez koloryzowania, bez sprzedawania mrzonek – tylko konkretna analiza tego, co da się zrobić w Twojej sytuacji.
Umów konsultację → goldensquare.pl/kontakt/#konsultacja
Sprawdź pakiety zarządzania → goldensquare.pl/#pakiety
Mieszkanie na Nawrot to jeden z setek przykładów. Każda nieruchomość pod naszą opieką ma swoją historię – i swojego właściciela, dla którego pracujemy.
Autor: Konrad Kopczyński
Powyższy opis jest case study konkretnej nieruchomości i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej. Zdalna inwestycja w nieruchomość na podstawie pełnomocnictwa notarialnego wymaga dokładnej weryfikacji zakresu pełnomocnictwa, wyboru zaufanego pełnomocnika oraz pełnej dokumentacji każdego etapu transakcji. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy sytuacji prawnej, podatkowej i inwestycyjnej. Stopy zwrotu podawane w tekście są wartościami brutto, przed odliczeniem podatku od najmu, kosztów zarządzania, drobnych napraw i ewentualnych pustostanów. Faktyczny wynik netto będzie odpowiednio niższy. Wartości nieruchomości i stawki najmu zmieniają się w czasie i nie stanowią gwarancji powtórzenia podobnego wyniku. Decyzję inwestycyjną oraz wybór formy opodatkowania najmu zawsze poprzedź konsultacją z prawnikiem i doradcą podatkowym właściwym dla swojej sytuacji.
