Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
Większość wpisów na naszym blogu to historie o pojedynczych transakcjach: zakup mieszkania, remont, wynajem, zarządzanie. Każda z nich jest zamkniętą całością. Ten wpis jest inny. To historia o tym, co się dzieje, gdy jedna osoba przechodzi przez kilka różnych usług w naszej firmie ‑ i jak przez ten czas zmienia się jej relacja z nami.
Klient, o którym piszemy, przez ostatnie dwa lata przeszedł z nami przez kolejne etapy współpracy: rok jako nasz najemca, potem został naszym klientem usługi pośrednictwa zakupowego, a obecnie jest właścicielem, który oddał nam swoje mieszkanie w zarządzanie najmem. Trzy różne usługi, jedna osoba, ciągła relacja. Po drodze ‑ konkretne liczby: rabat 35 tysięcy złotych przy zakupie nieruchomości, mieszkanie wynajęte w dwa tygodnie po przekazaniu w zarządzanie, czynsz na poziomie, który wcześniej sam płacił za wynajem. To historia o tym, że dobra współpraca między klientem a firmą zarządzania najmem nie kończy się na pierwszej umowie ‑ może rozwijać się przez lata, w różnych kierunkach.
W 2024 roku zgłosiła się do nas młoda osoba szukająca mieszkania do wynajęcia w Łodzi. Mieliśmy wtedy w zarządzaniu mieszkanie na Górniaku, 45 m² w bloku sprzed kilkunastu lat, czynsz 1600 zł plus opłaty. Mieszkanie spełniało jej oczekiwania ‑ lokalizacja, metraż, stan techniczny i cena pasowały do budżetu. Podpisaliśmy umowę najmu, klient wprowadził się, zaczęła się rutynowa współpraca.
Rok mijał spokojnie. Czynsz wpłacany na czas, mieszkanie utrzymane w porządku, kontakt z najemcą bezproblemowy. W trakcie roku zdarzyła się jedna awaria techniczna ‑ drobiazg, który zorganizowaliśmy w naszym standardowym trybie zgłoszenia i naprawy. Klient nie musiał zajmować się szukaniem fachowca: my zorganizowaliśmy, my nadzorowaliśmy, my rozliczyliśmy. To są te momenty, w których profesjonalne zarządzanie pokazuje swoją wartość najemcy ‑ bo dobre zarządzanie chroni nie tylko właściciela, ale również tego, kto w mieszkaniu mieszka.
Pod koniec rocznej umowy klient zdecydował, że nie będzie jej przedłużać. Powód był prosty: chciał kupić własne mieszkanie ‑ wynajem był dla niego rozwiązaniem przejściowym między dwoma etapami życia, a moment przejścia na własność właśnie nadszedł. Przy okazji informowania nas o decyzji niespodziewanie zapytał, czy nie pomoglibyśmy mu w poszukiwaniu nieruchomości do kupienia na kredyt. Świadczymy usługę pośrednictwa zakupowego od dawna ‑ zarówno dla osób kupujących mieszkania do zamieszkania, jak i dla inwestorów ‑ ale jeszcze nigdy wcześniej to nasz własny najemca nie poprosił nas o taką usługę. Powiedzieliśmy „tak”. Tak zaczął się drugi akt tej historii.
Pierwszy etap pośrednictwa zakupowego to zawsze poznanie preferencji klienta. Nie chodzi tylko o budżet i metraż, ale o styl życia, plany na najbliższe lata, gotowość do remontu, akceptowalne lokalizacje, „deal-breakery” które wykluczają mieszkanie z rozważań. Wysłaliśmy klientowi pierwszą turę kilku ofert i poprosiliśmy o feedback. Z pierwszej tury chciał obejrzeć jedno mieszkanie. Z drugiej tury ‑ kolejne jedno, lepsze niż pierwsze, ale wciąż nie to. Trzecie mieszkanie, które obejrzał, okazało się tym, które ostatecznie kupił. Tyle że na początku odrzucił je bez oglądania.
Mieszkanie znajdowało się przy ulicy Murarskiej na łódzkich Bałutach. 43 m², czteropiętrowy blok z wielkiej płyty, stan do zamieszkania ale nie pierwszej świeżości. W pierwszym ogłoszeniu, na które trafiliśmy (od pośrednika), cena wynosiła 360 000 złotych. To była kwota delikatnie powyżej zdolności kredytowej naszego klienta, a tym samym powyżej jego budżetu. Klient odrzucił ofertę bez oglądania mieszkania, argumentując, że nie ma sensu się angażować emocjonalnie w nieruchomość, której nie będzie mógł kupić.
To bardzo rozsądne podejście ‑ i jednocześnie błąd, którego klient nie znał. Bo na łódzkim rynku w tamtym momencie obowiązywała sytuacja, którą fachowo nazywa się rynkiem kupującego: podaż mieszkań przewyższała popyt, mieszkania stały w ofertach przez tygodnie i miesiące, sprzedający byli skłonni do realnych negocjacji. Ceny ofertowe i ceny transakcyjne potrafiły się różnić o kilkanaście procent. Klient wyobrażał sobie, że negocjacje to kwestia symboliki ‑ kilku tysięcy złotych zniżki. W rzeczywistości mogły to być znacznie wyższe kwoty.
Niedługo później znaleźliśmy to samo mieszkanie wystawione bezpośrednio przez właściciela, z ceną 355 000 złotych. Wciąż powyżej budżetu klienta, ale już bliżej górnej granicy jego możliwości. Powiedzieliśmy mu wtedy wprost: rynek pozwala na agresywne negocjacje. Jeśli mieszkanie spodoba się na żywo, mamy realną szansę zejść z ceny tak, by zmieściła się w jego budżecie kredytowym. Podjęliśmy decyzję o obejrzeniu nieruchomości.
Mieszkanie na żywo zrobiło pozytywne wrażenie. Lokalizacja spokojna, okolica zadbana, układ funkcjonalny, wyposażenie spełniało oczekiwania klienta. Po wizycie zaproponowaliśmy klientowi: zobaczmy jeszcze kilka innych ofert dla porównania, ale jeśli żadna nie okaże się znacząco lepsza, przystępujemy do agresywnych negocjacji na tym mieszkaniu. Obejrzeliśmy jeszcze parę propozycji. Żadna nie była tak dobra. Wróciliśmy do mieszkania na Murarskiej.
Złożyliśmy ofertę zakupu na kwotę, która w naszej opinii była niska ‑ po to, żeby zobaczyć reakcję strony sprzedającej. Reakcja była ostrożna, ale negocjacje się rozpoczęły. Po kilku rundach wymiany ofert finalna cena transakcyjna wyniosła 325 000 złotych ‑ czyli 35 tysięcy poniżej pierwszej ceny ofertowej u pośrednika i 30 tysięcy poniżej ceny bezpośredniej. Kwota mieściła się w budżecie kredytowym klienta z zapasem na koszty transakcyjne.
| Etap | Cena |
|---|---|
| Cena ofertowa u pośrednika | 360 000 zł |
| Cena ofertowa bezpośrednio od właściciela | 355 000 zł |
| Cena transakcyjna po negocjacji | 325 000 zł |
| Rabat względem oferty u pośrednika | 35 000 zł |
| Rabat względem oferty bezpośredniej | 30 000 zł |
| Rabat procentowy (względem oferty u pośrednika) | ~9,7% |
Ten rabat zdecydował, że klient mógł w ogóle kupić to mieszkanie. Bez negocjacji oferta była dla niego nieosiągalna finansowo. Z negocjacjami ‑ stała się realna.
Transakcja kredytowa to z definicji proces dłuższy niż gotówkowy. W tym przypadku dodatkowym czynnikiem była zmiana statusu prawnego mieszkania. W chwili rozpoczęcia procedury mieszkanie miało status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ‑ czyli formy własności specyficznej dla polskich spółdzielni mieszkaniowych, w której spółdzielnia pozostaje formalnym właścicielem gruntu, a członek ma prawo do konkretnego lokalu.
Sprzedający w trakcie transakcji zdecydował się przekształcić to prawo w pełnoprawną odrębną własność nieruchomości. Wymagało to założenia księgi wieczystej dla lokalu ‑ procedury, która w przypadku spółdzielni potrafi trwać kilka tygodni do kilku miesięcy. Bank klienta potrzebował z kolei księgi wieczystej do ustanowienia hipoteki. Sekwencja musiała być więc precyzyjna: umowa przedwstępna z konkretnymi warunkami, oczekiwanie na założenie księgi wieczystej, dopiero potem umowa przyrzeczona.
Między umową przedwstępną a aktem przeniesienia własności upłynęły około dwa miesiące. Z naszej strony oznaczało to dodatkowy nakład pracy: bieżące monitorowanie statusu w spółdzielni i w sądzie wieczystoksięgowym, komunikacja z bankiem, obsługa formalności dokumentowych, przygotowanie klienta na każdy etap procesu. Klient nie musiał zajmować się żadną z tych spraw samodzielnie. Otrzymywał od nas raporty postępu i listę dokumentów do podpisania.
Transakcja ostatecznie doszła do skutku. Klient odebrał mieszkanie, wprowadził się, zaczął spłacać kredyt. Drugi akt naszej współpracy się zakończył ‑ tak nam się wtedy wydawało.
Niecały rok później klient odezwał się ponownie. Tym razem z zaskakującą prośbą: chciał oddać mieszkanie kupione z naszą pomocą w zarządzanie najmem. Pozmieniało się u niego w życiu, mieszkanie przestało mu być potrzebne do zamieszkania, ale sprzedawać go nie chciał. Zakup był świeży, kredyt dopiero rozpędził się ze spłatami, a długoterminowo nieruchomość traktował jako aktywo, nie jako pułapkę.
Pytanie o zarządzanie pojawiło się już raz wcześniej ‑ podczas procesu zakupu klient dopytał, na czym dokładnie taka usługa polega. Wiedział, że ją świadczymy, ale interesowały go szczegóły. Brzmiało to jednak jak rozmowa hipotetyczna, na przyszłość, „kiedyś za kilka lat”. Życie napisało inny scenariusz. Mniej niż dwanaście miesięcy później klient był gotowy zostać inwestorem zamiast właścicielem-użytkownikiem.
Mieszkanie wyglądało bardzo podobnie do tego, jakie pamiętaliśmy z transakcji zakupowej, z jedną istotną różnicą: salon został przez klienta odświeżony wizualnie podczas roku jego zamieszkania. Świeże ściany, nowa aranżacja głównego pomieszczenia, kilka detali, które podnosiły wrażenie ogólne. Z naszej perspektywy zarządcy najmu była to bardzo dobra decyzja. Salon to pomieszczenie, w którym przyszli najemcy spędzają najwięcej czasu ‑ i pierwsze, na które zwracają uwagę podczas oględzin.
Zrobiliśmy zdjęcia, przygotowaliśmy ogłoszenie, wystawiliśmy w naszym standardowym pakiecie marketingu. Targetem był najemca podobny do profilu naszego klienta sprzed dwóch lat: młoda osoba szukająca pierwszego samodzielnego mieszkania w Łodzi, gotowa zapłacić rynkową stawkę za lokal w dobrym stanie i akceptowalnej lokalizacji.
Mieszkanie znalazło najemcę w około dwa tygodnie od wystawienia ogłoszenia. Stawka czynszu: 1700 zł plus opłaty miesięcznie. To ciekawa zbieżność ‑ klient wynajmuje swoje mieszkanie za stawkę o 100 zł wyższą niż ta, którą sam płacił dwa lata wcześniej za podobnej klasy mieszkanie na Górniaku. Inny metraż, inna dzielnica, inny standard ‑ ale rząd wielkości pokazuje, gdzie był rynek wtedy, a gdzie jest teraz.
| Pozycja | Wartość |
|---|---|
| Cena zakupu mieszkania | 325 000 zł |
| Miesięczny czynsz brutto | 1 700 zł + opłaty |
| Roczny czynsz brutto | 20 400 zł |
| Stopa zwrotu brutto z kapitału | ~6,3% |
| Czas wynajęcia od wystawienia ogłoszenia | ~2 tygodnie |
Komentarz do tych liczb: 6,3% to wartość brutto, przed podatkiem od najmu, kosztami zarządzania, obsługi kredytu i drobnymi naprawami. Klient finansuje zakup kredytem, więc rachunek inwestycyjny wygląda u niego inaczej niż u inwestora gotówkowego. Część czynszu pokrywa raty kredytu, część bieżące koszty, część stanowi nadwyżkę. Długoterminowo, po spłacie kredytu, mieszkanie pozostanie aktywem generującym czynsz w całości dla właściciela ‑ i to jest sens tej inwestycji. W krótkim okresie czynsz służy głównie kontroli kosztów posiadania nieruchomości, którą klient i tak by miał z racji kredytu.
Jeśli rozważasz zakup pierwszego mieszkania, zmianę formy korzystania z nieruchomości, którą już posiadasz, albo szerzej ‑ długoterminową współpracę z firmą zarządzania najmem ‑ oto pięć wniosków z tej historii:
Rabat 35 tysięcy złotych względem oferty wyjściowej nie jest wyjątkowy w warunkach rynku kupującego. Łódzki rynek mieszkaniowy w 2024 i 2025 roku regularnie pozwalał na negocjacje rzędu 5-10% od ceny ofertowej. Klient, który podchodzi do negocjacji z mentalnością „symbolicznych kilku tysięcy zniżki”, często wyklucza się z mieszkań, na które realnie mógłby sobie pozwolić.
Mieszkanie na Murarskiej zostało początkowo odrzucone przez naszego klienta jako „za drogie”. Gdyby trzymał się tej decyzji, nie kupiłby tego mieszkania. To samo dotyczy ofert, które wydają się „lekko poza zasięgiem” ‑ różnica między ceną ofertową a transakcyjną może oznaczać, że mieszkanie jest realnie osiągalne.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to wciąż częsta forma własności w Polsce, szczególnie w starszych blokach. Jego przekształcenie w odrębną własność nieruchomości wymaga założenia księgi wieczystej, co może przedłużyć transakcję o kilka tygodni lub miesięcy. Bank kredytujący zakup zwykle wymaga księgi wieczystej do ustanowienia hipoteki. Świadomość tej sekwencji od początku procesu pozwala uniknąć niespodzianek.
Życie potrafi zmienić plany szybciej, niż się spodziewamy. Mieszkanie kupione „do zamieszkania na lata” może okazać się aktywem, które warto wynająć już po dwunastu miesiącach. Dlatego nawet przy zakupie na własne potrzeby warto myśleć o nieruchomości pod kątem jej potencjału wynajmu: lokalizacja, metraż, stan techniczny, atrakcyjność rynkowa. Mieszkanie, które dobrze się wynajmuje, to lepsza decyzja inwestycyjna ‑ nawet jeśli planujesz w nim mieszkać.
Klient z tej historii zaczął jako najemca, został kupującym, jest właścicielem-inwestorem. Każda z tych ról wymaga innego zakresu naszych usług, ale relacja zaufania pozostaje ta sama. Firma, która obsłużyła Cię dobrze w pierwszej usłudze, jest naturalnym wyborem w kolejnych.
Klient z tej historii skorzystał kolejno z trzech naszych usług: wynajmu mieszkania (akt I), pośrednictwa zakupowego (akt II) i zarządzania najmem (akt III). To ten ostatni element jest naszym podstawowym biznesem ‑ oferujemy go w trzech pakietach (Silver, Gold, Platinum), dobranych do różnych potrzeb właścicieli.
Klient z Murarskiej korzysta z pakietu Gold ‑ rozszerzona weryfikacja najemcy (BIK, KRD, BIG InfoMonitor, Erif), monitoring płatności, marketing premium, oficjalne wezwania prawnika w razie opóźnień, obsługa prawna do 3000 zł rocznie wliczona w pakiet. Standard, który ma sens przy każdym pierwszym mieszkaniu inwestycyjnym. Dla właścicieli z większym portfelem nieruchomości sprawdza się Platinum ‑ z gwarancją czynszu przez Rendin i pełną obsługą prawną w sprawach o eksmisję.
Dla niektórych klientów wystarcza jedna usługa ‑ jak najem albo zarządzanie. Dla innych pasują dwie lub trzy w sekwencji rozłożonej w czasie. Każda kolejna usługa korzysta z wiedzy, którą już o sobie zbudowaliśmy: my znamy preferencje klienta, klient zna nasz sposób pracy. To skraca czas i zwiększa szansę na trafienie w to, co rzeczywiście jest klientowi potrzebne.
Każda historia naszych klientów jest inna. Niektórzy zostają z nami tylko jako najemcy. Inni od razu zgłaszają się jako inwestorzy gotówkowi. Jeszcze inni ‑ jak klient z tej historii ‑ przechodzą przez kilka faz w ciągu kilku lat. Nie ma jednej „właściwej ścieżki” współpracy ‑ jest tylko zakres usług, który dobiera się do tego, czego klient potrzebuje w danym momencie.
Jeśli rozważasz pierwszy zakup mieszkania, oddanie nieruchomości w zarządzanie najmem albo po prostu chcesz porozmawiać o swojej sytuacji ‑ umów bezpłatną konsultację.
Historia jednego klienta to przykład ‑ nie obietnica. Każda współpraca rozwija się we własnym tempie. Tym co stałe, jest jakość naszej pracy w każdej z usług.
Autor: Adrian Pajor
Disclaimer prawny
Powyższy opis jest case study konkretnej współpracy i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej. Możliwości negocjacyjne na rynku nieruchomości zmieniają się w czasie i zależą od bieżących warunków podaży i popytu ‑ rabaty podawane w tekście odpowiadają konkretnemu momentowi i konkretnej nieruchomości, nie stanowią gwarancji powtarzalności. Procedura przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność nieruchomości wymaga indywidualnej analizy stanu prawnego konkretnej nieruchomości oraz może wiązać się z różnymi terminami i kosztami w zależności od konkretnej spółdzielni i sądu wieczystoksięgowego. Stopy zwrotu podawane w tekście są wartościami brutto, przed odliczeniem podatku od najmu, kosztów zarządzania, obsługi kredytu i drobnych napraw. Decyzję inwestycyjną zawsze poprzedź konsultacją z prawnikiem, doradcą kredytowym oraz doradcą podatkowym właściwym dla swojej sytuacji. Szczegóły naszej oferty zarządzania znajdziesz w sekcji pakiety, a bezpłatną konsultację możesz umówić przez formularz kontaktowy.
