Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
Najem pokojowy ma w Polsce złą prasę. Kojarzy się z prowizorką, ze studentami gnieżdżącymi się w przerobionym mieszkaniu, z konfliktami między współlokatorami. A jednak: jeśli lokalizacja jest właściwa, układ mieszkania da się rozdzielić bez kompromisów, a wykonanie i zarządzanie są na poziomie – najem pokojowy potrafi dać czynsz o 30-50% wyższy niż wynajem całościowy.
Ten wpis jest właśnie o takim przypadku. 50-metrowe mieszkanie na ulicy Pomorskiej w Łodzi, odziedziczone przez klientkę, w stanie wymagającym kapitalnego remontu. Po przeprojektowaniu pod trzy oddzielne jednostki najmu, remoncie za 95 tysięcy złotych i wynajmie studentom Uniwersytetu Łódzkiego generuje 2900 zł plus opłaty miesięcznie. Wynajętym całościowo dawałoby 2000 zł. Różnica 900 zł miesięcznie sama z siebie pokrywa koszt remontu w niecałe dziewięć lat.
Zgłosiła się do nas klientka, która odziedziczyła mieszkanie na ulicy Pomorskiej w Łodzi. Mieszkanie miało układ typowy dla łódzkiej wielkiej płyty: dwa pokoje, salon, oddzielna kuchnia, łazienka, przedpokój. Łączny metraż 50 m². Stan techniczny – do kapitalnego remontu. Stara stolarka okienna, oryginalne instalacje elektryczne i hydrauliczne, zużyte podłogi, kuchnia i łazienka z czasów budowy bloku. Klientka stanęła przed klasycznym dla spadkobierców dylematem. Mieszkanie nie było jej wyborem inwestycyjnym – dostała je. Nie miała wiedzy ani doświadczenia z rynkiem najmu, nie miała też ochoty samodzielnie zajmować się ani remontem, ani późniejszym wynajmem.
Mieszkanie w stanie z dnia oględzin nie wyglądało zachęcająco w klasycznym sensie – wszystkie pomieszczenia wymagały remontu od zera. Boazeria z lat 80., gazowa instalacja prowadzona po ścianach, zniszczone podłogi, parkiet wymagający cyklinowania, okna częściowo wymienione bez wykończenia obróbek. Ale była prawidłowa lokalizacja, akceptowalny metraż dla podziału (50 m² wystarcza na trzy samodzielne jednostki plus części wspólne) i, co najważniejsze, realny popyt studencki – Pomorska to jedna z ulic łódzkiej „dzielnicy uniwersyteckiej”, z bezpośrednim dojazdem do kampusu UŁ, infrastrukturą dla studentów i stabilnym popytem rok po roku.
Pokazaliśmy klientce liczby. Plan: zaprojektować mieszkanie pod wynajem pokojowy (trzy oddzielne jednostki dla studentów), gruntownie wyremontować, wyposażyć i wynająć. Klientka powiedziała „tak”.
To jest pierwszy element, który warto wyjaśnić. Każdą taką sytuację rozkładamy na konkretne liczby, zanim zarekomendujemy strategię. W przypadku Pomorskiej kalkulacja wyglądała następująco:
Wariant 1 – sprzedaż w stanie odziedziczonym. Klientka odzyskałaby gotówkę szybko, ale po cenie odpowiedniej dla mieszkania wymagającego pełnego remontu. Kupujący wycenia w cenie zakupu wszystkie prace, które będzie musiał wykonać sam – klientka traci całą marżę, którą mógłby przynieść remont.
Wariant 2 – kapitalny remont i wynajem całościowy. W tej lokalizacji, po remoncie, czynsz za całość plasowałby się w okolicach 2000 zł plus opłaty. Przepływy z najmu byłyby umiarkowane – około 24 000 zł rocznie brutto.
Wariant 3 – kapitalny remont z adaptacją pod najem pokojowy. Tu pojawia się premia za lokalizację studencką. Trzy pokoje wynajmowane oddzielnie sumują się do 2900 zł miesięcznie. Różnica wobec wynajmu całościowego: 900 zł miesięcznie, czyli 10 800 zł rocznie. Sama ta premia wystarcza, żeby remont zwrócił się w niecałe dziewięć lat.
Doradziliśmy wariant trzeci. Argumentacja konkretna: lokalizacja praktycznie wymusza ten model, popyt studencki w okolicy UŁ jest dobrze przewidywalny rok po roku, a premia w czynszu nie jest „lukrowaniem” – to twarda różnica, którą rynek płaci za samodzielne jednostki w dobrej lokalizacji studenckiej. Klientka się zgodziła.
Zanim ekipa weszła do pracy, zaprzyjaźniony z nami architekt przygotował projekt aranżacji. Kluczowa zasada przy adaptacji pod najem pokojowy: projektujemy pod konkretny typ najemcy (studenta), nie pod „uniwersalny ładny remont”. Każda decyzja musi mieć uzasadnienie czynszowe. Projekt zawierał rzut funkcjonalny z trzema oddzielnymi pokojami, układ mebli w każdym z nich (tapczan rozkładany, biurko, szafa, półki – każdy pokój jako samodzielna mikro-jednostka mieszkalna), projekt części wspólnych oraz wizualizację 3D, którą pokazaliśmy klientce przed wydaniem złotówki. Klientka zaakceptowała projekt bez zmian.
Adaptacja 50-metrowego mieszkania pod trzy oddzielne jednostki najmu to seria konkretnych decyzji projektowych. Pięć z nich miało największy wpływ na finalny rezultat:
Klasyczne podejście to dwa pokoje na wynajem plus salon jako wspólna przestrzeń dziennego pobytu. Nasza decyzja: salon też zostaje pokojem prywatnym – z balkonem, własnym układem mebli. Wspólne dla wszystkich pozostają tylko kuchnia, łazienka i przedpokój. Ta jedna decyzja zwiększyła roczny przychód z czynszu o około 11 400 zł.
Powyżej: stan dawnego salonu przed remontem – parkiet jodełka do cyklinowania, ściany do tynkowania, drzwi balkonowe z resztkami pianki montażowej. Poniżej: ten sam pokój po adaptacji pod najem.
Najmniejszy z trzech pokoi – z czterema oknami w jednym ciągu – mógłby być traktowany jako „ten gorszy”. Nasza decyzja: zaprojektowany identycznie funkcjonalnie jak pozostałe, z biurkiem i tapczanem. Cztery duże okna obróciły się z „problemu” w atut (świetne doświetlenie, widok). Czynsz 950 zł – praktycznie tyle samo, co największy pokój.
Powyżej: ten sam pokój przed remontem – stary parkiet jodełka, łuszczące się tapety, oryginalne instalacje. Poniżej: efekt finalny po remoncie.
Dawny salon ma drzwi balkonowe i wychodzi na zieleń. W komunikacji z najemcami pokazujemy go jako „premium” – to pierwszy pokój prezentowany w ogłoszeniu. Studenci wybierający pokój świadomie pozostają lojalniejsi. Czynsz 950 zł, identyczny z najmniejszym – bo różnica metrażowa jest skompensowana balkonem i ekspozycją.
Kuchnia: zabudowa w literę L, indukcja, piekarnik elektryczny, lodówka z osobnymi półkami dla każdego najemcy, miejsce na zmywarkę (zmniejsza konflikty o „kto pierwszy do zlewu”), antracytowe fronty i jasny blat. Łazienka: kabina prysznicowa zamiast wanny (oszczędność wody i przestrzeni), pralka top-loader (mniejsza powierzchnia podłogi), wentylacja mechaniczna.
Białe ściany, jasne podłogi, akcent niebieski w tekstyliach (tapczany, poduszki). Wszystko łatwe w utrzymaniu, odporne na intensywną eksploatację przez kolejnych najemców, nieobrażające gustu żadnego studenta. Inwestowanie w drogie wykończenia w mieszkaniu studenckim to wyrzucone pieniądze – inwestowanie w trwałość zwraca się każdego miesiąca.
Wybraliśmy sprawdzoną firmę remontową, z którą współpracujemy regularnie. Cały remont nadzorowaliśmy etap po etapie. Klientka nie była angażowana w żadną decyzję wykonawczą – dostawała raporty postępu.
Kuchnia przed remontem – stary zlew, oryginalne płytki, okno wymienione bez wykończenia obróbek, instalacje do wymiany. Po remoncie: zabudowa na zamówienie, indukcja, piekarnik, lodówka z osobnymi półkami dla najemców.
W zakres remontu weszło dosłownie wszystko: pełna nowa instalacja elektryczna z oddzielnymi obwodami dla każdego pokoju, wymiana instalacji hydraulicznej, wymiana okien i drzwi wewnętrznych, nowe podłogi (panele w pokojach, płytki w częściach mokrych), tynki, gładzie i malowanie w całym mieszkaniu, kuchnia na zamówienie z pełnym wyposażeniem AGD, kompletnie przebudowana łazienka, meble w pokojach (tapczany, biurka, szafy, regały) wybierane pod konkretny układ, oraz tekstylia, oświetlenie i drobne wyposażenie potrzebne pierwszemu lokatorowi.
Łazienka przed remontem – stara wanna z różowymi płytkami, korozja na instalacjach, brak miejsca na pralkę. Po remoncie ten sam metraż mieści kabinę prysznicową, pralkę top-loader, umywalkę i toaletę – przy zachowaniu komfortu codziennego użytkowania.
Na zakończenie przeprowadziliśmy formalny odbiór z listą poprawek wykonawczych – drobne pęknięcia tynku, jeden nierówno zamontowany gniazdek, dwa drzwi wymagające regulacji. Wszystko zostało poprawione przed przekazaniem mieszkania do wynajmu.
Łączny koszt projektu, remontu i wyposażenia: 95 000 zł. W tej kwocie zmieściło się dosłownie wszystko – od projektu architektonicznego po ostatnią poduszkę. Klientka nie dopłacała ani złotówki ponad ten budżet.
Po zakończeniu remontu zrobiliśmy profesjonalne zdjęcia. Wystawiliśmy trzy oddzielne ogłoszenia (po jednym na pokój), skierowane do studentów UŁ. Każdy z trzech pokoi został zarezerwowany w ciągu kilku dni od wystawienia.
Łączny miesięczny czynsz:
Pokój z balkonem: 950 zł plus opłaty
Pokój największy: 1 000 zł plus opłaty
Pokój najmniejszy: 950 zł plus opłaty
Razem: 2 900 zł plus opłaty
Tabela wyników finansowych:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Koszt remontu, projektu i wyposażenia | 95 000 zł |
| Miesięczny czynsz brutto (3 jednostki) | 2 900 zł + opłaty |
| Roczny czynsz brutto | 34 800 zł |
| Hipotetyczny czynsz wynajem całościowy | 2 000 zł + opłaty |
| Premia z najmu pokojowego (rocznie) | 10 800 zł |
| Czas pełnego zwrotu z remontu z samej premii | ~8,8 roku |
Komentarz do tych liczb: 34 800 zł rocznego czynszu to wartość brutto, przed podatkiem od najmu (klientka rozlicza się ryczałtem 8,5% od przychodów z najmu prywatnego), kosztami zarządzania i drobnymi naprawami. Kluczowy element kalkulacji jest jednak inny: klientka nie ponosiła kosztu zakupu mieszkania. Odziedziczyła je. Każda złotówka czynszu pomniejszona o opłaty, podatek i koszty zarządzania jest dla niej czystym przychodem z aktywa, którego nie musiała kupować. Mieszkanie wynajmuje się bez przerw – rotacja najemców występuje, ale każda wolna jednostka znajduje nowego najemcę w ciągu kilkunastu dni.
Jeśli odziedziczyłeś mieszkanie i nie wiesz co z nim zrobić, albo rozważasz inwestycję w nieruchomość pod najem pokojowy, oto pięć wniosków z tego case study:
Mieszkanie, którego nie planowałeś kupić, jest aktywem o tej samej wartości co mieszkanie kupione świadomie – po prostu otrzymanym inną drogą. Najgorsza decyzja w naszym doświadczeniu to pochopna sprzedaż w stanie surowym – tracisz wtedy całą marżę, którą mógłby przynieść remont. Zanim podejmiesz decyzję, policz konkretnie wszystkie warianty: sprzedaż „as is”, wynajem całościowy po remoncie, wynajem pokojowy po remoncie.
Pomorska zadziałała, bo to fragment Łodzi praktycznie zaprojektowany pod studentów – blisko kampusu UŁ, dobry transport, infrastruktura, popyt rok po roku. W lokalizacjach oddalonych od uczelni lub źle skomunikowanych ten model nie ma sensu – pokoje stałyby puste, a remont nie zwróciłby się nigdy. Najem pokojowy w złym miejscu to gorsza decyzja niż wynajem całościowy w tym samym miejscu.
Każdy pokój musi być samodzielną mikro-jednostką mieszkalną. Części wspólne muszą wytrzymać trzech użytkowników, nie jedną rodzinę. Materiały, układ, oświetlenie, gniazdka – wszystko projektuje się pod konkretny scenariusz wynajmu. Inwestowanie w drogie wykończenia w mieszkaniu studenckim to wyrzucone pieniądze. Inwestowanie w trwałość i prostotę utrzymania – to inwestycja, która się zwraca każdego miesiąca.
Klientka nie była angażowana w żadną decyzję wykonawczą – dostawała raporty postępu. Każda decyzja, od typu paneli po model lodówki, była podejmowana przez nas, w oparciu o budżet i o to, co sprawdziło się w innych mieszkaniach pod naszym zarządem. Klient bez doświadczenia, samodzielnie nadzorujący remont, przepłaca średnio o 15-25% i kończy z mieszkaniem, które wymaga drugiej rundy poprawek.
900 zł różnicy miesięcznie to kompensata za większy nakład pracy zarządczej: trzech najemców zamiast jednego, więcej rotacji, częstsze zmiany umów, oddzielne rozliczenia mediów. Dla wielu właścicieli najem pokojowy „własnoręczny” oznacza w praktyce drugą pracę. Pełna premia z tego modelu pojawia się dopiero wtedy, gdy zarządzanie jest na profesjonalnym poziomie.
Trzech najemców to trzy umowy, trzy płatności miesięczne, trzy procesy weryfikacji i większa rotacja. Bez systemowego podejścia premia z najmu pokojowego znika w czasie poświęconym na obsługę.
Klientka z Pomorskiej korzysta z pakietu Gold – rozszerzona weryfikacja każdego najemcy (BIK, KRD, BIG InfoMonitor, Erif), monitoring płatności trzech umów równolegle, oficjalne wezwania prawnika w razie opóźnień, marketing premium przy każdej rotacji, obsługa prawna do 3000 zł rocznie wliczona w pakiet. Standard, który ma sens przy każdym mieszkaniu wynajmowanym na pokoje studentom. Dla właścicieli z portfelem kilku takich mieszkań sprawdza się Platinum – z gwarancją czynszu przez Rendin i pełną obsługą prawną w sprawach o eksmisję.
Każde odziedziczone mieszkanie ma swoją własną matematykę. Pomorska zadziałała, bo lokalizacja, układ i nasz plan się złożyły. W innej dzielnicy ta sama strategia mogłaby być błędem – w innym układzie podział na trzy jednostki mógłby się nie udać. Każdy taki projekt jest indywidualny i wymaga własnej kalkulacji.
Jeśli odziedziczyłeś mieszkanie i nie wiesz co z nim zrobić – albo rozważasz inwestycję pod wynajem pokojowy w Łodzi lub Warszawie – umów bezpłatną konsultację. Ocenimy potencjał konkretnej nieruchomości, policzymy warianty, pokażemy realne liczby. Bez koloryzowania, bez sprzedawania mrzonek – tylko konkretna analiza tego, co da się zrobić i co to będzie kosztowało.
Umów konsultację → goldensquare.pl/kontakt/#konsultacja
Sprawdź pakiety zarządzania → goldensquare.pl/#pakiety
Mieszkanie na Pomorskiej to jeden z setek przykładów. Każda nieruchomość pod naszą opieką ma swoją historię – i swojego właściciela, dla którego pracujemy.
Autor: Konrad Kopczyński
Powyższy opis jest case study konkretnej nieruchomości i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej. Najem pokojowy to model, który wymaga szczególnej dbałości formalnej – oddzielne umowy z każdym najemcą, regulamin domowy regulujący korzystanie z części wspólnych, prawidłowe rozliczenie mediów proporcjonalnie do liczby użytkowników. Niektóre formy umów (np. najem okazjonalny) mają specyficzne wymagania notarialne. Stopy zwrotu i wartości podawane w tekście są wartościami brutto, przed odliczeniem podatku od najmu, kosztów zarządzania, drobnych napraw i ewentualnych pustostanów. Faktyczny wynik netto będzie odpowiednio niższy. Decyzję inwestycyjną oraz wybór formy opodatkowania najmu zawsze poprzedź konsultacją z prawnikiem i doradcą podatkowym właściwym dla swojej sytuacji.
