Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
W świecie nieruchomości najwięcej okazji nie znajduje się na pierwszej stronie ofert sprzedaży. Większość tanich nieruchomości ma jakiś „haczyk” – i to właśnie te haczyki sprawiają, że są tanie. Lokal w piwnicy. Mieszkanie w bardzo złym stanie. Nieruchomość z nietypowym statusem prawnym. Albo – jak w tym case study – lokal użytkowy, który teoretycznie nie nadaje się do wynajmu mieszkaniowego.
Tymczasem to są często najlepsze inwestycje. Pod jednym warunkiem: trzeba wiedzieć, jak rozwiązać problem, który innym wydaje się nie do rozwiązania.
Ten wpis jest właśnie o takim przypadku. 41,53-metrowy lokal użytkowy na ulicy Prądzyńskiego w Łodzi, parter, kupiony za 40 tysięcy złotych w 2021 roku. Po procedurze zmiany funkcji w księdze wieczystej i remoncie za 60 tysięcy stał się pełnoprawnym mieszkaniem, które wynajmuje się bez przerw za 2200 zł plus opłaty miesięcznie. To jest stopa zwrotu z najmu na poziomie ponad 24% brutto rocznie – jednej z najwyższych, jakie spotkaliśmy na łódzkim rynku.
To jest historia o tym, jak za 100 tysięcy złotych łącznej inwestycji (plus dużo wiedzy, decyzji projektowych i procedur urzędowych) można zbudować aktywo, które pracuje znacznie lepiej niż klasyczne mieszkanie kupione za tę samą kwotę.
W 2021 roku zgłosił się do nas klient, który posiadał lokal użytkowy na Prądzyńskiego w Łodzi. Lokal był w jego rękach, ale nie generował praktycznie żadnego dochodu – nie nadawał się ani do wynajmu pod biuro (zbyt mały, nieatrakcyjny układ), ani do wynajmu mieszkaniowego (status prawny). Klient miał w głowie konkretne pytanie: czy da się z tego coś zrobić, czy lepiej sprzedać poniżej kosztów zakupu?
Postanowiliśmy się temu przyjrzeć dokładniej.
Lokal w stanie z dnia oględzin składał się z:
Wszystko nie wyglądało zachęcająco w klasycznym sensie. Ciemne wnętrza, stare wykończenia, brak ogrzewania, tylko zimna woda, instalacja elektryczna nieprzystosowana do mieszkania, mało okien, jedne pomieszczenie miało nietypowy kształt litery „L”. Ale była prawidłowa lokalizacja, akceptowalny metraż (41,53 m² – więcej niż typowa kawalerka) i, co najważniejsze, realny potencjał transformacji w pełnoprawne mieszkanie.
Pokazaliśmy klientowi liczby. Plan był następujący: zmienić formalnie funkcję lokalu z użytkowego na mieszkalny, gruntownie wyremontować, urządzić i wynająć. Klient powiedział „tak”. Zaczęliśmy działać.
To jest pierwszy element, który odróżnia ten case study od pozostałych. Przed jakimkolwiek remontem trzeba było załatwić kwestie formalne – inaczej cała inwestycja nie miałaby sensu.
W Polsce zmiana funkcji lokalu z użytkowego na mieszkalny to procedura, która wymaga:
To może brzmieć skomplikowanie – i było. Procedura zajęła kilka miesięcy. Ale bez tego kroku wszystko inne nie miałoby sensu – lokal użytkowy formalnie wynajmowany mieszkaniowo to obszar prawnie i podatkowo ryzykowny. Klient nie chciał problemów – my też.
Ostatecznie udało się uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, a następnie przeprowadzić zmianę w księdze wieczystej. Lokal stał się formalnie lokalem mieszkalnym. Dopiero wtedy zaczął się remont.
Klient miał kontrolowany budżet i nie chciał wydawać dużych środków. Każda decyzja remontowa musiała być uzasadniona stosunkiem koszt/efekt. To wymusiło kreatywne rozwiązania zamiast standardowych. Sześć kluczowych decyzji:
Mniejsze z dwóch pomieszczeń gospodarczych miało dużą szafę, nietypowy kształt litery „L” i małe okna. Standardowa reakcja: nie nadaje się na sypialnię. Nasza decyzja: właśnie sypialnia, plus biurko do pracy w jednym z ramion litery „L”. Małe okna w sypialni nie są problemem – większość czasu i tak spędza się tam w nocy.
Na podłodze były nieładne płytki w stylu lokalu użytkowego. Wymiana płytek = generalny remont podłogi = duży koszt + tygodnie pracy. Nasza decyzja: wykładzina. Położona na istniejących płytkach, ociepla wizualnie i temperaturowo całą sypialnię, pozwala oszczędzić budżet i czas. Po roku wykładzinę można wymienić, jeśli się zniszczy – to wciąż taniej niż wymiana płytek.
Lokal nie miał zorganizowanego systemu ogrzewania. Doprowadzenie ogrzewania gazowego = duży koszt instalacji + przeglądy + serwisy. Nasza decyzja: promienniki ciepła (panele grzewcze elektryczne), zainstalowane w każdym pomieszczeniu. Niska inwestycja początkowa, kontrola temperatury w każdym pokoju osobno, brak konieczności corocznych przeglądów. Dla 41-metrowego mieszkania to jest optymalne rozwiązanie kosztowe.
W lokalu była tylko zimna woda. Klasyczny pionowy boiler na ciepłą wodę zająłby duży obszar w łazience albo korytarzu. Znaleźliśmy boiler montowany bokiem (specjalna konstrukcja), zainstalowaliśmy go w przedpokoju i ukryliśmy za zabudową z karton-gipsu. Dzięki temu lokator ma ciepłą wodę, a samego boilera nie widać – nie zajmuje cennej przestrzeni mieszkalnej.
W lokalu nie było kuchni – tylko łazienka. Dodanie kuchni wymaga doprowadzenia wody i odpływu, co bywa kosztowne. Analiza istniejącej instalacji wykazała, że niewielkim kosztem da się wyprowadzić odpływ i wodę w ścianie sąsiadującej z łazienką. Tam zaplanowaliśmy kuchnię – jako część salonu (układ otwarty zwiększa optycznie przestrzeń).
Na środku salonu była nieładna zabudowa wystająca ze ściany – prawdopodobnie z instalacją wewnątrz. Nie można jej było rozebrać bez ryzyka. Nasza decyzja: zachować, ale wpisać w design. Trochę przedłużyliśmy zabudowę dla symetrii, dodaliśmy dekoracyjne lamele (modny element wykończeniowy), na górze powieszono telewizor, na półce ustawiono ozdoby. Z technicznego problemu zrobił się design feature.
Łazienka i przedpokój – oba były w akceptowalnym stanie. Standardowa pokusa: „skoro już remontujemy, to wszystko”. Naszą filozofią jest jednak: nie wydajesz pieniędzy tam, gdzie nie ma to istotnego wpływu na czynsz. Łazienka działała, była schludna – kropka. Przedpokój ten sam. Te oszczędności trafiły tam, gdzie naprawdę robiły różnicę.
Zanim ekipa weszła do pracy, zaprzyjaźniona pracownia projektowa przygotowała dwie wersje aranżacji. Każda zawierała:
Pokazaliśmy klientowi obie wersje. Każda miała inny układ kuchni, inne rozplanowanie sypialni, inne akcenty kolorystyczne. Klient wybrał tę, która najlepiej pasowała do jego budżetu i wizji. To jest wartość projektu od architekta – klient nie podejmuje decyzji „na ślepo”, tylko widząc realny efekt.
Sam remont trwał dwa miesiące. Co zostało zrobione w tym czasie:
Cały remont: 60 tysięcy złotych.
Dla porównania – standardowy remont 41-metrowego mieszkania od stanu deweloperskiego w 2021 roku kosztował 80-100 tys. zł. Nasza inwestycja zmieściła się znacznie poniżej tego pułapu, mimo że startowaliśmy z trudniejszego punktu (lokal użytkowy bez ogrzewania, bez ciepłej wody, bez kuchni). To jest efekt projektowania pod ograniczenia budżetowe, nie pod nieograniczony portfel.
Otwarta przestrzeń salonu z aneksem kuchennym i jadalnią – serce mieszkania. Jasne barwy, dębowe akcenty, zielony dywan i ścianka z lamelami, na której zawisł telewizor.
Sypialnia w wersji z biurkiem – dla najemcy, który potrzebuje miejsca do pracy zdalnej. Łóżko 140 cm, ścianka boazeryjna w stonowanej zieleni jako wezgłowie, miękka wykładzina na podłodze.
Korytarz z oryginalną podłogą z cegły klinkierowej – świadomie zachowaną, bo daje charakter wnętrzu. Boiler boczny ukryty pod sufitem za zabudową z karton-gipsu.
Łazienka funkcjonalna, w stanie pozostawionym po poprzednim właścicielu – kabina prysznicowa, umywalka z drewnianą szafką, lustro w drewnianej ramie. Działała, była schludna – kropka.
Po dwóch miesiącach mieszkanie było gotowe. Zrobiliśmy zdjęcia. Wystawiliśmy ogłoszenie. Wynajęło się szybko.
Czynsz: 2200 zł plus opłaty miesięcznie. To dawało następujące liczby:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu lokalu (2021) | 40 000 zł |
| Remont i adaptacja (z urzędami i projektem) | 60 000 zł |
| Łączna inwestycja | 100 000 zł |
| Czynsz miesięczny | 2 200 zł |
| Czynsz roczny (przy ~12 miesiącach najmu) | ~26 400 zł |
| Stopa zwrotu brutto | ~26% |
Komentarz do tych liczb: 26% to jest stopa zwrotu brutto, czyli przed podatkiem od najmu (ryczałt 8,5%), kosztami zarządzania, drobnymi remontami. Realna stopa netto w polskich warunkach: około 20-22%. To kilkukrotnie wyższy zwrot niż przy klasycznym mieszkaniu kupionym za tę samą kwotę.
I to nie jest „papierowy” zwrot z pojedynczego roku. Mieszkanie wynajmuje się bez przerw od końca 2021 roku, czyli już ponad cztery lata. W tym okresie klient otrzymał z czynszu około 100 tysięcy złotych przychodu – czyli już zwróciła mu się cała pierwotna inwestycja, samym najmem, niezależnie od wartości aktywa.
Jeśli rozważasz nieoczywiste inwestycje w nieruchomości lub masz w rękach lokal, którego nie wiesz jak zagospodarować, oto pięć wniosków z tego case study:
1. Tani lokal z „haczykiem” może być najlepszą inwestycją. 41-metrowy lokal użytkowy za 40 tys. zł brzmi jak okazja – i był. Ale tylko dla kogoś, kto wiedział jak go formalnie i technicznie przekształcić w mieszkanie. Sama cena nie czyni inwestycji – czyni ją kombinacja ceny i wiedzy, jak zrealizować potencjał.
2. Procedury urzędowe są częścią inwestycji. Zmiana funkcji lokalu z użytkowego na mieszkalny to nie biurokracja do uniknięcia – to konkretny element wartości, który dodajesz do nieruchomości. Bez niego dalsze działania nie miałyby sensu. Dobrze zaplanowana procedura urzędowa to często 20-30% sukcesu inwestycji w nietypowych lokalach.
3. Każdy techniczny problem ma rozwiązanie – tylko trzeba wiedzieć jakie. Brak ogrzewania? Promienniki. Brak ciepłej wody? Boiler montowany bokiem, schowany za karton-gipsem. Nieruszalna zabudowa? Lamele i telewizor. Nietypowy kształt sypialni? Wszystko się mieści, jeśli dobrze zaplanować. Każdy problem, który „uniemożliwia” inwestycję, ma swoje rozwiązanie – ale rozwiązanie wymaga doświadczenia.
4. Nie wszystko trzeba remontować. Łazienka i przedpokój zostały praktycznie nietknięte. Nie generowały dodatkowego czynszu, więc nie warto było w nie inwestować. Mądry remont to taki, który optymalizuje wydatki względem zwrotu, nie taki, który „robi wszystko od zera”.
5. Wysokie stopy zwrotu nie biorą się z magii – biorą się z know-how. Stopa zwrotu 26% rocznie nie jest typowa dla rynku nieruchomości. Klasyczne mieszkanie inwestycyjne daje 6-9%. Ale dla kombinacji niskiej ceny zakupu + procedury formalnej + technicznej adaptacji + projektu – takie liczby są realne. To są inwestycje, które wymagają wiedzy i pracy, ale dają wyniki, których nie da się osiągnąć „kupując mieszkanie w bloku”.
Każda nieruchomość ma swoją historię i swój potencjał. Niektóre są oczywiste – dwupokojowe mieszkanie w bloku gotowe do wynajmu. Inne są mniej oczywiste, ale dają znacznie wyższe zwroty dla osób, które potrafią rozwiązać konkretne problemy. Lokal użytkowy na Prądzyńskiego był takim przypadkiem – dla większości właścicieli nieruchomością bez perspektyw, dla nas projektem, który po pełnym przekształceniu generuje 26% rocznie.
Pomagamy klientom w obu typach inwestycji. Standardowych – od wyboru mieszkania, przez negocjacje, po wynajem i zarządzanie. I niestandardowych – jak adaptacje lokali użytkowych, podziały dużych mieszkań, transformacje przestrzeni, które na pierwszy rzut oka nie nadają się pod najem. Każdy taki projekt wymaga własnego know-how, własnego zespołu architektonicznego i prawnego, własnej strategii finansowej.
Jeśli rozważasz inwestycję w nietypową nieruchomość w Łodzi lub Warszawie – albo masz już lokal, którego nie wiesz jak wykorzystać – umów darmową konsultację. Ocenimy potencjał, podpowiemy procedurę, pokażemy realne liczby. Bez koloryzowania, bez sprzedawania mrzonek – tylko konkretna analiza tego, co da się zrobić i co to będzie kosztowało.
A jeśli już masz mieszkanie i potrzebujesz pomocy w zarządzaniu nim – sprawdź nasze pakiety zarządzania. Trzy poziomy ochrony dostosowane do różnych potrzeb właścicieli.
Mieszkanie na Prądzyńskiego to jeden z setek przykładów. Każda nieruchomość pod naszą opieką ma swoją historię – i swojego właściciela, dla którego pracujemy.
Autor: Konrad Kopczyński
Powyższy opis jest case study konkretnej nieruchomości i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, porady prawnej, podatkowej ani budowlanej. Zmiana funkcji lokalu z użytkowego na mieszkalny wymaga indywidualnej analizy stanu prawnego, technicznego i administracyjnego konkretnej nieruchomości. Procedura wymaga uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz dokonania zmiany w księdze wieczystej, a w niektórych przypadkach może wymagać zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przed podjęciem takiej inwestycji skonsultuj się z prawnikiem, architektem oraz urzędem właściwym ds. nieruchomości w danej lokalizacji.
