Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
Wielu początkujących inwestorów szuka „okazji” – mieszkania tanio, w dobrej lokalizacji, gotowego do wynajmu. Brzmi rozsądnie, ale takie okazje rzadko leżą na ulicy. Naprawdę dobre inwestycje wymagają dwóch rzeczy: cierpliwości i umiejętności dostrzeżenia ukrytego potencjału tam, gdzie inni go nie widzą.
Ten wpis jest o jednym takim mieszkaniu. Zaczęło się jako 47-metrowa kawalerka na ulicy Różyckiego w Łodzi. Po naszej pracy stało się dwupokojowym mieszkaniem z garderobą – bez burzenia ścian nośnych, za 9 tysięcy złotych remontu. Stopa zwrotu z najmu: 7,5%. Wzrost wartości w 6 lat: 64%.
To jest historia konkretnego case study – z liczbami, decyzjami i wnioskami, które mogą się przydać każdemu, kto myśli o inwestycji w mieszkanie pod wynajem w Łodzi.
W 2019 roku zgłosiło się do nas małżeństwo – klienci z Łodzi, którzy od kilku lat mieszkali i pracowali w Wielkiej Brytanii. Mieli odłożone środki, mieszkanie własne za granicą i jeden cel: kupić pierwsze mieszkanie inwestycyjne w Polsce. Nie mieli doświadczenia w nieruchomościach. Nie mieli czasu na samodzielne poszukiwania (mieszkając w UK, było to fizycznie utrudnione). Mieli za to pieniądze, motywację i zaufanie do nas.
Zaczęliśmy od podstaw. Wyjaśniliśmy, jak wygląda rynek nieruchomości w Łodzi – jakie dzielnice rosną, gdzie są najemcy o stabilnych dochodach, jakie są typowe stopy zwrotu, czego unikać. Pokazaliśmy proces od końca: zakup → adaptacja → wynajem → zarządzanie. Omówiliśmy finansowanie, podatki, ryzyka. Klienci dostali to, czego potrzebowali na początku – pełny obraz, zanim zobaczyli pierwszą ofertę.
Dopiero potem zaczęliśmy poszukiwania.
Kryteria były klarowne:
Po kilku przesłanych propozycjach trafiliśmy na coś interesującego: kawalerkę 47,8 m² na Różyckiego w Łodzi, parter z ogródkiem, garaż podziemny w cenie. Cena: 262 tysiące złotych, czyli 5481 zł/m². Lokalizacja świetna. Stan techniczny – praktycznie do wprowadzenia.
Był jednak jeden haczyk. To była kawalerka.
Dla rynku najmu kawalerka jest nieoptymalna. Mniejsza grupa docelowa (głównie single, studenci), niższy czynsz w przeliczeniu na metr, krótsze okresy najmu. Tak, była duża – prawie 48 m², co dawało premię cenową w stosunku do typowej 30-metrowej kawalerki. Ale dla optymalizacji zwrotu z inwestycji to wciąż było za mało.
Standardowa reakcja inwestora w takiej sytuacji: szukamy dalej. Znajdziemy mieszkanie, które od razu jest dwupokojowe.
Nasze podejście było inne.
Kiedy oglądaliśmy mieszkanie, zrobiliśmy coś, co robimy zawsze: przeanalizowaliśmy układ funkcjonalny pod kątem najmu. Nie pod kątem własnego zamieszkania, tylko: jakie pomieszczenie generuje najwyższy czynsz na metr? Jak rozłożone są okna, instalacje, ściany nośne? Czy da się to zmienić bez ingerencji konstrukcyjnej?
W tej kawalerce zobaczyliśmy coś, co ominęło poprzednich oglądających: z 48 metrów dało się wykroić nie 1, ale 2 pokoje + garderobę, zachowując półotwartą kuchnię i łazienkę w obecnym kształcie. I to bez naruszania ścian nośnych – tylko ścianki działowe w jednym miejscu, które można postawić w kilka dni.
To jest dokładnie ten moment, w którym wiedza o rynku najmu staje się przewagą. Mieszkanie 2-pokojowe wynajmuje się 30-40% drożej niż kawalerka tej samej wielkości. Garderoba dodaje kolejną wartość – to coś, czego nie ma 90% mieszkań na rynku, a najemcy uwielbiają.
Pokazaliśmy klientom rzut przed i po. Wyjaśniliśmy logikę. Pokazaliśmy, ile to mniej więcej będzie kosztować. Pokazaliśmy, ile to da im więcej miesięcznie. Liczby się zgadzały. Klienci powiedzieli „tak”.
Mieszkanie zostało kupione.
Kluczowe ograniczenie: klienci mieli napięty budżet po zakupie. Trzeba było zrobić maksimum efektu za minimum pieniędzy.
Co konkretnie się zmieściło w 9 tysiącach złotych:
Nie było remontu kapitalnego. Nie wymienialiśmy podłóg ani okien. Nie kładliśmy nowych płytek w łazience. Robiliśmy minimum, które maksymalizuje czynsz – i nic ponad to.
To jest filozofia, której uczymy klientów: każda złotówka wydana na remont musi się zwrócić w czynszu. Często jest tak, że podłogi za 5000 zł podniosą czynsz o 0 zł, a postawienie ścianki za 1500 zł podniesie czynsz o 400 zł miesięcznie. Trzeba wiedzieć, gdzie inwestować.
Mieszkanie wynajęliśmy za 1700 zł plus opłaty. To dawało następujące liczby:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu (z garażem) | 262 000 zł |
| Remont i adaptacja | 9 000 zł |
| Łączna inwestycja | 271 000 zł |
| Czynsz miesięczny | 1 700 zł |
| Czynsz roczny | 20 400 zł |
| Stopa zwrotu brutto | ~7,5% |
Krótko o tej liczbie – 7,5%: to jest stopa brutto, czyli przed odliczeniem podatku, zarządzania, ewentualnych przerw w najmie. Realna stopa netto w polskich warunkach wynosi zazwyczaj 5,5-6%. To wciąż jest dobra inwestycja – lokaty bankowe oferują obecnie 4-5% rocznie, bez perspektywy wzrostu wartości aktywa.
I tu właśnie zaczyna się druga część historii.
Klienci wynajmują to mieszkanie bez przerw od 2019 roku. To już ponad 6 lat – na różnych umowach, z różnymi najemcami, ale praktycznie zero pustostanu. Dlaczego? Bo:
Klienci mieszkają w Wielkiej Brytanii. Z mieszkaniem na co dzień nie mają nic do czynienia. Czynsz wpływa im na konto, raporty od nas dostają mailem. Jakiś czas temu właścicielka zadzwoniła do mnie – pamiętam tę rozmowę, bo była zabawna i jednocześnie dla nas bardzo wymowna. Powiedziała:
„Wiesz co? Tak dobrze świadczycie tę usługę, że ja praktycznie zapomniałam, że mam to mieszkanie.”
Dla wielu właścicieli mieszkań pod wynajem brzmi to jak coś niemożliwego. Mieć inwestycję – i zapomnieć, że ją masz. Ale to jest dokładnie cel, który stawiamy sobie codziennie. Twoja inwestycja powinna pracować dla Ciebie, a nie zabierać Ci czas i nerwy.
Co z samym aktywem? Mieszkanie kupione za 262 tys. zł w 2019 roku jest dziś warte około 9 tys. zł/m² – czyli około 430 tys. zł wartości rynkowej. Wzrost wartości aktywa: +64% w 6 lat.
Ważna uwaga: to jest wartość rynkowa mieszkania, czyli ile można by uzyskać przy ewentualnej sprzedaży. Klienci go nie sprzedali – i nie planują. To jest aktywo, które pracuje dla nich miesiąc w miesiąc. Ale jakby chcieli sprzedać, realnie zwiększyli kapitał o 168 tysięcy złotych – plus to, co przez te lata zarobili na czynszu (w przybliżeniu 100-110 tys. zł brutto przez 6 lat).
Łącznie: ze 271 tysięcy zainwestowanych w 2019 roku zrobiło się aktywo wartości ~430 tys. zł plus ~100 tys. przychodu z najmu. To około +96% zwrotu w 6 lat, ze stałym dochodem pasywnym, w którym właściciele praktycznie nie biorą udziału.
Jeśli rozważasz pierwszą inwestycję w mieszkanie pod wynajem, oto pięć lekcji z tego case study:
Liczy się stosunek cena/potencjał. Mieszkanie tanio z dużymi ograniczeniami funkcjonalnymi może być gorszą inwestycją niż mieszkanie drożej z możliwością przebudowy.
47 metrów w układzie 2 pokoje + garderoba zarabia więcej niż 47 metrów w układzie kawalerki. Czasem wystarczy ścianka za 1500 zł, żeby zwiększyć czynsz o 30-40%.
9 tysięcy zł włożone we właściwe miejsca daje większy efekt niż 30 tysięcy zł w przypadkowy remont. Każda decyzja remontowa powinna być uzasadniona zwrotem w czynszu.
Mieszkanie na Różyckiego wynajmuje się od 6 lat bez przerwy. To nie jest przypadek. To efekt centralnej lokalizacji w mieście, które aktywnie rozwija swoje śródmieście.
Klienci zapłacili nam za zarządzanie i adaptację – i dziś nie pamiętają, że mają to mieszkanie. To jest dokładnie cel: zarobki bez zaangażowania. Dla osoby mieszkającej za granicą, pracującej na pełnym etacie lub po prostu nie chcącej rozwiązywać problemów najemców o 22:00 – to różnica fundamentalna.
Każde mieszkanie ma swoją historię i swój potencjał. Niektóre są oczywiste – dwupokojowe w dobrym stanie, gotowe do wynajmu od pierwszego dnia. Inne wymagają wzroku, który dostrzeże potencjał tam, gdzie inni widzą tylko ograniczenia.
Pomagamy klientom w obu typach inwestycji – od wyboru mieszkania, przez negocjacje, adaptację, po wynajem i wieloletnie zarządzanie. Niektórzy klienci są z Łodzi, niektórzy z Warszawy, a coraz więcej – jak nasi bohaterowie tego wpisu – z zagranicy.
Jeśli rozważasz inwestycję w mieszkanie pod wynajem w Łodzi lub Warszawie, umów darmową konsultację. Wycenimy najem mieszkania, ocenimy grupę docelową, podpowiemy jak przygotować mieszkanie – dokładnie te rzeczy, które zrobiliśmy dla małżeństwa z UK 6 lat temu, a które dziś dają im stały dochód i 64% wzrostu wartości aktywa.
A jeśli chcesz zobaczyć, jak działamy na co dzień – sprawdź nasze pakiety zarządzania. Trzy poziomy ochrony, od Silver po Platinum, dostosowane do różnych potrzeb właścicieli – również tych mieszkających za granicą.
Mieszkanie na Różyckiego to jeden z setek przykładów. Każda nieruchomość pod naszą opieką ma swoją historię – i swojego właściciela, dla którego pracujemy.
Autor: Konrad Kopczyński
