Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
Każda firma zaczyna się od jakiejś historii. Nasza zaczyna się w 2015 roku na ulicy Targowej 47 w Łodzi – w mieszkaniu, które przez lata stało puste. To z niego wzięła się pierwsza inwestycja w mieszkanie mojego życia, trzy lata pełne lekcji, sprzedaż z 76-procentowym zwrotem i pomysł, który ostatecznie przerodził się w The Golden Square. Jeśli kiedykolwiek zastanawiałeś się, jak zacząć inwestować w nieruchomości pod wynajem – albo czy w ogóle warto – ta historia jest dla Ciebie.
Wszystko zaczęło się od mieszkania po prababci. Lokal komunalny przy Targowej, 40 m², dwa pokoje. Trzymaliśmy go z siostrą po prababci – sam nie wiem, dlaczego. Pewnie sentymentalnie. Nikt tam nie mieszkał, ale i nikt nie chciał odpuścić.
Któregoś dnia pojawił się inwestor. Wykupił całą kamienicę, żeby ją wyremontować i sprzedawać wydzielone lokale. Postawił nas pod ścianą: odkupujemy lokal albo się wynosimy.
W tamtym czasie mieszkaniem zajmowała się siostra. Nie wiedziała, co zrobić. Deweloper chciał za nasz lokal 80 tysięcy złotych. To było 40 m², dwa pokoje, więc wychodziło około 2000 zł/m². Z dzisiejszej perspektywy brzmi to absurdalnie tanio. Wtedy wcale tak się nie wydawało.
Lokal wymagał totalnego remontu. Ja byłem w kiepskiej sytuacji finansowej. Siostra w trochę lepszej. Żadne z nas nie miało pojęcia o rynku nieruchomości – ale chyba znowu pod wpływem sentymentu i emocji powiedzieliśmy „tak”. Pożyczyłem kasę od siostry i kupiliśmy ten lokal, mając poczucie, że przepłacamy. Chyba to norma, jak coś się kupuje pierwszy raz.
Tak zaczęła się nasza przygoda z nieruchomościami.
Po zakupie zaczęliśmy remont. Założenie było proste: jak najmniejszym kosztem przygotować mieszkanie do wynajmu. Koszt remontu mieszkania pod wynajem to dla początkującego inwestora największa niewiadoma – i nasz przypadek nie był wyjątkiem.
Lokal składał się z dwóch pomieszczeń. W jednym była kuchnia z wydzieloną ścianką łazienką. W drugim – salon. Zdecydowaliśmy się na pełną przebudowę: wszystko wynieść, wypruć i zrobić od nowa.
Z pomieszczenia, w którym była kuchnia z łazienką, zrobiliśmy sypialnię. W salonie urządziliśmy prawdziwego tetrisa – wydzieliliśmy ślepą kuchnię (bez okna), łazienkę i osobny pokój. Z dwóch pomieszczeń zrobiły się trzy. W mieszkaniu na 40 m² to ogromna różnica funkcjonalna.
Co było częścią tego procesu?
Jaka to była przygoda. Każdy, kto remontował kiedyś mieszkanie pod wynajem, zna tę mieszankę chaosu, decyzji i kompromisów. Cały remont kosztował 40 tysięcy złotych. Razem z zakupem – 120 tys. wyłożonych w lokal, który dopiero co miał zacząć zarabiać.
No dobra. Mieszkanie gotowe. Jak wynająć mieszkanie? Tego pytania uczyliśmy się od zera.
Zaczęliśmy po kolei. Zrobiliśmy zdjęcia. Wystawiliśmy ogłoszenie. Czekaliśmy.
Pierwsze telefony, pierwsze prezentacje. W końcu pojawił się fajny zainteresowany. Trzeba było:
Wszystko się udało. Mieszkanie zaczęło zarabiać – 1300 zł miesięcznie plus opłaty. To dawało nam około 15-16 tys. zł rocznego przychodu z czynszu. Po trzech latach najmu – niemal 47 tys. zł zarobionych zanim mieszkanie w ogóle zostało sprzedane.
Ale na zarabianiu się nie skończyło. Bo jak każdy, kto wynajmuje mieszkanie po raz pierwszy, szybko się przekonaliśmy, że to nie jest „pasywny dochód”. Ciągle pojawiały się telefony – coś cieknie, coś nie działa, coś trzeba wymienić. Trzeba było płacić media, rozliczać podatek, odpowiadać na pytania najemcy. Bez doświadczenia każda taka rzecz to mały kryzys.
Najemca okazał się stałym lokatorem. Studentka łódzkiej filmówki – Targowa 47 leży dosłownie 2 minuty pieszo od szkoły. Idealna lokalizacja. Mieszkała tam pełne 3 lata.
Po trzech latach odebrałem telefon, który zmienił całą historię. Dzwonił tata naszej najemczyni. Powiedział wprost: „Nie chcę dalej płacić czynszu. Myślę o zakupie mieszkania w Łodzi dla córki. Czy nie chcielibyście sprzedać?”
Nie chcieliśmy. Mieszkanie się dobrze wynajmowało, generowało stały przychód. Ale stwierdziliśmy, że jak ktoś już pyta o ofertę – to trzeba ją dać. I to taką, że jeśli kupujący ją zaakceptuje, nie będzie żalu sprzedać.
Zaproponowaliśmy 5300 zł/m². Czyli 212 tysięcy za całe mieszkanie. Na tamten czas to była cena astronomiczna – niemal trzykrotność tego, co kupiliśmy.
I wiecie co się stało? Najemczyni zaakceptowała.
Tak zakończyliśmy pierwszy pełny proces inwestycyjny. Zróbmy szybką matematykę
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Zakup lokalu (2015) | 80 000 zł |
| Remont (3 pokoje, łazienka, kuchnia) | 40 000 zł |
| Łączna inwestycja | 120 000 zł |
| Sprzedaż po 3 latach (40 m² × 5300 zł) | 212 000 zł |
| Zysk ze sprzedaży | 92 000 zł (76%) |
| Przychód z najmu (3 lata × ~15,6 tys. zł) | ~47 000 zł |
| Łączny zwrot z inwestycji | ~139 000 zł |
Łączny zwrot to niemal 116% w 3 lata, nie licząc czasu, który włożyliśmy w nadzór i obsługę. Brzmi szalenie? Wtedy też tak nam się wydawało.
To było pierwsze otwarcie oczu na rynek nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania nie była końcem historii. Wręcz przeciwnie – to był początek nowego pomysłu.
Po tych trzech latach uświadomiłem sobie, ile wyzwań, decyzji i czasu wymagał cały proces. Zakup. Remont. Marketing. Prezentacje. Umowa. Codzienne problemy z najemcami. Rozliczenia. Podatki. Sprzedaż.
I zrozumiałem coś jeszcze: większość ludzi nie chce się tym zajmować. Mają pracę, rodziny, własne sprawy. Mieszkanie pod wynajem to dla nich teoretycznie świetna inwestycja, ale w praktyce – drugi etat. Zwłaszcza dla kogoś, kto robi to po raz pierwszy.
Pomyślałem: chciałbym świadczyć takie usługi dla ludzi. Pomagać im przez to przechodzić bez stresu, bez błędów, bez nocnych telefonów od najemców.
I tak – na tamte czasy szalony – pomysł powstał w mojej głowie. Założyć firmę zarządzania najmem w Łodzi. Pomimo zysku ze sprzedaży nie miałem na to środków. Po sprzedaży kupiłem pierwsze mieszkanie dla siebie i kasa się skończyła.
Co zrobiłem? Skoro nie miałem ani kapitału, ani zespołu – pożyczyłem pieniądze i zebrałem ludzi. Namówiłem siostrę, jej męża i kolegę, żeby założyć ze mną firmę.
Tak powstało The Golden Square.
Gdy dziś rozmawiam z osobami, które rozważają inwestycję w mieszkanie pod wynajem, słyszę te same pytania:
Te same pytania zadawałem sobie dekadę temu, stojąc przed lokalem na Targowej. Wtedy nie miałem ich komu zadać – nauczyłem się wszystkiego na własnej skórze, popełniając wszystkie typowe błędy początkującego inwestora.
Dzisiaj Golden Square powstał właśnie po to, żeby ten „podręcznik życia” oszczędzić innym. Zarządzamy najmem ponad 400 mieszkań w Łodzi i Warszawie. Każde z nich obsługujemy z taką samą uwagą, z jaką prowadziliśmy ten pierwszy lokal na Targowej – bo dobrze pamiętamy, jak to jest być po stronie właściciela.
Jeśli zastanawiasz się nad pierwszą inwestycją lub masz mieszkanie i nie wiesz, jak je dobrze wynająć – umów darmową konsultację. Wycenimy najem, ocenimy grupę docelową, podpowiemy jak przygotować mieszkanie. Dokładnie te rzeczy, których my musieliśmy się uczyć latami.
A jeśli chcesz zobaczyć, jak działamy na co dzień – sprawdź nasze pakiety zarządzania. Trzy poziomy ochrony, od Silver po Platinum, dostosowane do różnych potrzeb właścicieli.
Targowa 47 – od tego się zaczęło. Każda następna nieruchomość pod naszą opieką to kontynuacja tej samej historii.
Autor: Konrad Kopczyński
