Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
W świecie nieruchomości łatwo dać się porwać skomplikowanym strategiom: flippy, kamienice na podział, krótki termin, mieszane przeznaczenia komercyjno-mieszkalne. Tymczasem najlepsze inwestycje często polegają na dostrzeżeniu czegoś, co inni przeoczyli, w zwykłym mieszkaniu.
Ten wpis jest właśnie o takiej sytuacji. W 2018 roku znaleźliśmy dla naszego klienta 70-metrowe mieszkanie na ulicy Różyckiego w Łodzi za 330 tysięcy złotych. Pozornie standardowy zakup. W rzeczywistości – inwestycja, która przez 8 lat dała mu stopę zwrotu z najmu na poziomie 10,2%, łącznie 282 tysiące zł przychodu z czynszu, a w 2026 roku została sprzedana za 580 tysięcy zł. Łączny zwrot z inwestycji: około 150% w 8 lat.
Co było kluczem? Mieszkanie zaprojektowane przez dewelopera tak, że można było wynajmować je dwóm najemcom jednocześnie – jako dwie niezależne strefy. To jest historia o wartości umiejętności rozpoznawania potencjału, który nie wymaga remontu generalnego, tylko dobrego oka.
Klient zgłosił się do nas z dość typowym profilem początkującego inwestora: ograniczony budżet, brak doświadczenia w nieruchomościach, oczekiwanie maksymalnej stopy zwrotu przy minimalnym ryzyku i minimalnej ingerencji w mieszkanie.
Ramy finansowe były klarowne:
Strategia była prosta: znaleźć mieszkanie z możliwie najmniejszym wkładem własnym po naszej stronie i wystarczająco atrakcyjne, żeby szybko wynająć. Zaczęliśmy intensywne poszukiwania.
Na rynku pierwotnym 2018 roku 70-metrowe mieszkania w Łodzi kosztowały zazwyczaj 350-400 tys. zł. Klient miał mniejszy budżet. Trzeba było szukać mądrze.
Po kilku tygodniach poszukiwań trafiliśmy na ofertę, która od razu zwróciła naszą uwagę. Mieszkanie na Różyckiego w Łodzi: 70 m², 4 piętro, balkon, garaż podziemny w cenie. Stan: rynek pierwotny, deweloperski. Cena: 330 tysięcy złotych.
Już sama cena była na granicy budżetu, ale kalkulacja na metr kwadratowy była atrakcyjna – 4714 zł/m² w nowym budownictwie z garażem to była dobra liczba na 2018 rok w Łodzi.
Standardowo deweloper przekazywał lokal „pod klucz” – z gotowymi ścianami, podłogami, łazienkami. Brakowało tylko kuchni, oświetlenia i wyposażenia. Klient miał na to 15 tysięcy złotych w budżecie – klasyczne wykończenie kosztowałoby 25-30 tys. Trzeba było być kreatywnym.
Ale w tej ofercie było coś jeszcze. Coś, co zmieniło ekonomikę całej inwestycji.
Kiedy oglądaliśmy mieszkanie, zobaczyliśmy to od razu. Deweloper zaprojektował lokal w taki sposób, że mógł funkcjonować jako dwie niezależne strefy mieszkalne. Dwa wejścia z części wspólnej, układ pomieszczeń pozwalający na pełne oddzielenie dwóch części – każda z własnym pokojem, łazienką i miejscem na małą kuchnię. To nie był nasz pomysł. To była deweloperska, świadoma decyzja projektowa, prawdopodobnie przewidziana właśnie pod inwestorów myślących o najmie.
Z perspektywy najmu zmieniało to wszystko. Jedno mieszkanie 70 m² wynajmowane jako całość w Łodzi w 2018 roku dawało zazwyczaj 2200-2500 zł czynszu miesięcznie. Stopa zwrotu: ~7-8% rocznie. Standard.
To samo mieszkanie wynajmowane jako dwie niezależne strefy dawało potencjał na 1400-1800 zł z każdej części – czyli łącznie 2800-3500 zł miesięcznie. Różnica: +30-40% wyższy przychód z tej samej nieruchomości, tej samej lokalizacji, tej samej powierzchni.
Pokazaliśmy klientowi liczby. Pokazaliśmy układ. Pokazaliśmy realne czynsze najmu w okolicy. Decyzja była łatwa – kupujemy.
Klient miał napięty budżet. 15 tysięcy złotych musiało wystarczyć na:
To nieprawdopodobnie mało. Standardowe wykończenie jednej kuchni w nowym mieszkaniu to 8-12 tysięcy. Tu mieliśmy 15 tysięcy na dwie kuchnie + meblowanie dwóch mieszkań.
Co konkretnie zrobiliśmy:
W 15 tysiącach się zmieściliśmy. Mieszkanie było gotowe do wynajęcia obu części.
To jest filozofia, której uczymy klientów: nie każda złotówka wydana na wykończenie podnosi czynsz. Najemca w segmencie 1450-1750 zł nie potrzebuje marmurów, designerskiej armatury ani nowoczesnych smart-szafek. Potrzebuje czystego, funkcjonalnego, jasnego mieszkania, które wygląda dobrze na zdjęciach i działa na co dzień. To dało się zrobić w 15 tysiącach. I się udało.
Mieszkanie wynajęliśmy szybko – obie części znalazły najemców w ciągu pierwszych miesięcy od oddania do użytku. Czynsze:
Co to oznaczało finansowo? Liczby:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu (z garażem) | 330 000 zł |
| Adaptacja i wyposażenie | 15 000 zł |
| Łączna inwestycja | 345 000 zł |
| Czynsz miesięczny (łącznie z dwóch części) | 3 200 zł |
| Czynsz roczny (przy ~11 miesięcy efektywnego najmu) | ~35 200 zł |
| Stopa zwrotu brutto | ~10,2% |
Komentarz do tych liczb: 10,2% to stopa zwrotu brutto, czyli przed odliczeniem podatku, kosztów zarządzania, drobnych remontów. Realna stopa netto w polskich warunkach: 7-8%. To wciąż znakomity wynik – dwukrotnie wyższy niż lokata bankowa, z perspektywą wzrostu wartości aktywa.
Dla porównania, ta sama nieruchomość wynajmowana jako jedno duże mieszkanie 70-metrowe dałaby 2200-2500 zł czynszu miesięcznie. Stopa zwrotu spadłaby do 6-7,5% brutto. Innymi słowy, deweloperski projekt dwóch stref + nasza wiedza jak to wykorzystać dał klientowi 30-40% wyższy zwrot niż klasyczna inwestycja.
Mieszkanie wynajmowało się przez 8 lat praktycznie bez przerw – sporadycznie zdarzały się miesięczne pustostany przy zmianie najemcy, ale nigdy dłuższe.
Po 8 latach klient zdecydował się na sprzedaż. Mieszkanie zostało sprzedane za 580 tysięcy złotych. To dawało następujące podsumowanie inwestycji:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Łączna inwestycja w 2018 (zakup + adaptacja) | 345 000 zł |
| Sprzedaż w 2026 | 580 000 zł |
| Wzrost wartości aktywa | +235 000 zł (+68%) |
| Łączny przychód z najmu (8 lat) | ~282 000 zł |
| Łączny zwrot z inwestycji | ~517 000 zł (~150%) |
To liczby, które robią wrażenie. Z 345 tysięcy zainwestowanych w 2018 roku zrobiło się 580 tys. wartości aktywa + 282 tys. przychodu z najmu. W 8 lat. Z mieszkania, które wymagało 15 tysięcy adaptacji – nie remontu generalnego, nie przebudowy ścian, nie zmiany przeznaczenia. Tylko kreatywnego podejścia do wykończenia i dobrze rozpoznanego potencjału nieruchomości.
Jeśli rozważasz inwestycję w mieszkanie pod wynajem, oto pięć wniosków z tego case study:
1. Czytaj rzut, nie tylko cenę za metr. Najlepsze inwestycje wymagają zrozumienia układu funkcjonalnego nieruchomości – nie tylko liczby na metrze kwadratowym. Dwa lokale o tej samej cenie mogą mieć radykalnie różny potencjał najmu zależnie od układu.
2. Rynek pierwotny ma swoje atuty. Mieszkania od dewelopera są często dobrze zaprojektowane pod kątem najmu – z uwzględnieniem typowych potrzeb inwestorów. Czasem deweloper sam projektuje funkcjonalne podziały, które inwestor może wykorzystać.
3. Nie każda złotówka wydana na wykończenie podnosi czynsz. Mądre wyposażenie za 15 tysięcy może dać taki sam czynsz jak wykończenie premium za 50 tysięcy. Każda decyzja remontowa powinna być uzasadniona zwrotem w czynszu, nie estetyką pod siebie.
4. Wzrost wartości aktywa to bonus, nie podstawa. Klient przez 8 lat zarabiał na czynszu (282 tys. zł). Wzrost wartości +235 tys. zł był miłym dodatkiem – ale gdyby rynek się załamał, to dochód z najmu i tak by szedł. Dobra inwestycja działa niezależnie od koniunktury cenowej.
5. Nie każda nieruchomość pasuje do każdego inwestora. Ten konkretny model wymaga określonego typu nieruchomości (zaprojektowanej pod podział), określonej tolerancji administracyjnej (dwa najmy, dwa zestawy umów, podwójna obsługa) oraz świadomości aspektów prawno-podatkowych. Działa świetnie – ale tylko dla osób, które rozumieją, w co wchodzą.
Każde mieszkanie na rynku ma swoją historię i swój potencjał. Niektóre są oczywiste – dwupokojowe gotowe do wynajmu, standardowy układ, rynkowy czynsz. Inne wymagają wzroku, który dostrzeże niestandardowy potencjał – jak ta 70-metrowa nieruchomość, która zamiast jednego „średniego” najmu dała dwa silne i 30-40% wyższy roczny zwrot.
Naszą rolą jest pomóc Ci rozpoznać, w którą stronę warto iść z konkretną nieruchomością. Nie każda inwestycja musi być spektakularna – czasem najlepsze są te, które działają stabilnie przez wiele lat, jak ta z Różyckiego.
Jeśli rozważasz inwestycję w mieszkanie pod wynajem w Łodzi lub Warszawie, umów darmową konsultację. Wycenimy najem mieszkania, przeanalizujemy potencjał nieruchomości którą rozważasz, podpowiemy strategię. To, co zrobiliśmy dla klienta z tego case study 8 lat temu, dziś robimy dla setek inwestorów.
A jeśli już masz mieszkanie i potrzebujesz pomocy w zarządzaniu nim – sprawdź nasze pakiety zarządzania. Trzy poziomy ochrony dostosowane do różnych potrzeb właścicieli.
Mieszkanie na Różyckiego to jeden z setek przykładów. Każda nieruchomość pod naszą opieką ma swoją historię – i swojego właściciela, dla którego pracujemy.
Autor: Konrad Kopczyński
Każda inwestycja w nieruchomości wymaga indywidualnej analizy prawnej, podatkowej i regulaminu wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej. Powyższy opis jest case study konkretnej nieruchomości i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, porady prawnej ani porady podatkowej. Modele najmu z więcej niż jedną umową mogą podlegać szczególnym wymogom prawnym i podatkowym. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej skonsultuj się z prawnikiem oraz doradcą podatkowym.
