Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
Większość mieszkań pod naszą opieką to klasyczne lokale wynajmowane jednej osobie lub rodzinie. Umowa najmu, comiesięczne rozliczenie, drobne sprawy bieżące, okresowa rotacja najemców. Ale są też mieszkania inne – takie, w których dziennie mieszka kilkanaście osób, każda z własną umową, własnym harmonogramem życia i własnymi oczekiwaniami wobec współlokatorów. Zarządzanie takim mieszkaniem to nie jest po prostu „zarządzanie najmem” – to bliżej zarządzania społecznością.
Ten wpis jest o właśnie takim mieszkaniu. Poddasze jednej z łódzkich kamienic, ponad 200 metrów kwadratowych, 11 pokoi wynajmowanych oddzielnie, przestrzeń wspólna zaprojektowana pod coliving. Zarządzamy tym mieszkaniem od wiosny 2023 roku – najpierw dla inwestora, który je uruchomił, obecnie dla nowego właściciela, który je od niego kupił. Po drodze widzieliśmy wszystko: świetne wykonanie architektoniczne, ambitną wizję inwestorów, konflikty najemców rozwiązywane telefonami o północy, problemy operacyjne, których nie ma w standardowych mieszkaniach, i sytuację, która wymagała szybkiej reakcji zarządcy. Wniosek z tej historii jest konkretny: wynajem pokojowy w dużej skali generuje nieproporcjonalnie więcej pracy niż zarządzanie mieszkaniami klasycznymi, i tym samym wymaga zupełnie innego poziomu profesjonalnej obsługi.
Do naszej firmy odezwał się inwestor, który właśnie zakończył przygotowanie nieruchomości do wynajmu i szukał firmy zarządzającej. Umówiliśmy oględziny, złożyliśmy ofertę, doszliśmy do porozumienia w warunkach współpracy. Podczas formalizowania umowy dowiedzieliśmy się rzeczy, o której wcześniej nie mieliśmy pojęcia: nie byliśmy jedyną firmą, którą inwestor rozważał. Sprawdzał kilka podmiotów z branży, przeprowadzał wewnętrzny konkurs, a jednym z jego elementów była procedura „tajemniczego klienta” – ktoś z jego zespołu kontaktował się z każdą firmą jako potencjalny wynajmujący i oceniał reakcję, tempo odpowiedzi, jakość komunikacji.
Taka wiadomość zawsze cieszy – nie tylko dlatego, że wygranie konkursu potwierdza jakość naszej pracy, ale też dlatego, że pokazuje, kto jest po drugiej stronie: inwestor, który wybiera zarządcę tak metodycznie, sam poważnie traktuje swoją inwestycję. Wiedzieliśmy od pierwszego dnia, że współpraca będzie profesjonalna, transparentna i wymagająca. Sam wybór metody selekcji nie był przypadkowy – inwestor zdawał sobie sprawę, że zarządca nieprofesjonalny mógłby taką nieruchomość po prostu „położyć” w pierwszych miesiącach.
Poddasze kamienicy o powierzchni ponad 200 m² podzielono na 11 pokoi wynajmowanych oddzielnie plus przestrzeń wspólną. Z samego opisu ilość pokoi brzmi jak maksymalizacja zysku kosztem komfortu mieszkańców. W rzeczywistości było inaczej – wykonanie architektoniczne pokazywało, że ktoś miał wizję.
Pokoje miały różne metraże. Mniejsze, tańsze – dla osób z ograniczonym budżetem. Większe, komfortowe – o rozmiarach, których nie powstydziłaby się sypialnia w niejednym domu jednorodzinnym. Przestrzeń wspólna była przestronna, z dużym stołem jadalnianym, strefą wypoczynkową do oglądania telewizji lub grania na konsoli, dwiema szerokimi zmywarkami w kuchni. Oddzielne pomieszczenie przy wejściu przeznaczono na segregację odpadów. Wchodząc do tego mieszkania było czuć, że zaprojektowano je z myślą o komforcie kilkunastu osób, a nie tylko o gęstości zaludnienia.
Ceny pokoi ustaliliśmy w przedziale 900-1450 zł miesięcznie łącznie z opłatami, w zależności od metrażu i standardu konkretnego pokoju. W tej kwocie zawarte było 450 zł opłat na pokój (media, internet, sprzątanie części wspólnych). Model all-inclusive, popularny w colivingu, był świadomą decyzją: docelowy najemca (student, młody profesjonalista, często z zagranicy) nie chce zajmować się rachunkami za prąd, gaz czy internet. Chce znać kwotę, którą płaci miesięcznie, i tyle.
Inwestor miał konkretną wizję najemców. Studenci z zagranicy przyjeżdżający do Łodzi na semestr lub rok akademicki, siadający razem przy tym dużym stole, wymieniający się doświadczeniami, wzajemnie ubogacający się kulturowo. Piękna wizja. Nasze doświadczenie z innych mieszkań pokojowych podpowiadało, że rzeczywistość będzie bardziej prozaiczna: młodzi ludzie w mieszkaniach pokojowych rzadko spędzają wspólnie czas, zwykle siedzą w swoich pokojach. Dodatkowo przy 11 pokojach obawialiśmy się o coś jeszcze – konflikty społeczne. Nasza praktyka pokazała, że mieliśmy rację w obu tych przypadkach.
Trzy współlokatorki, które znały się prywatnie (jedna wprowadziła się pierwsza, potem poleciła mieszkanie dwóm koleżankom z pracy), zajęły trzy sąsiadujące pokoje. Między dwoma z nich – dosłownie ścianą – znajdował się pokój innego najemcy, który nie złapał z grupą dobrego kontaktu. Współlokatorki się odwiedzały jak koleżanki. Chodziły z pokoju do pokoju, rozmawiały wieczorami. Najemcy sąsiadującemu z nimi to przeszkadzało – uważał, że są głośne, że ciągle chodzą pod jego drzwiami. One z kolei twierdziły, że nie odwiedzają się aż tak często, część ruchu wynikała po prostu z korzystania z kuchni i łazienki, a gdy się odwiedzały, robiły to z poszanowaniem ciszy nocnej.
Konflikt eskalował w klasyczny sposób. Najemca postanowił dać współlokatorkom „nauczkę” – zaczął puszczać wieczorami głośną muzykę, żeby utrudnić im zasypianie. Argumentacja: skoro one hałasują, on też może. Sytuacja doszła do punktu, w którym jedna ze współlokatorek zadzwoniła do jednego z naszych pracowników o północy – z prośbą o pomoc, bo współlokator nie reagował na jej prośby o ściszenie muzyki. Nasz pracownik zadzwonił do najemcy grającego muzykę, porozmawiał z nim spokojnie, przypomniał zapisy umowy dotyczące ciszy nocnej, poprosił o wyłączenie muzyki. Zadziałało.
Cała sprawa rozwiązała się definitywnie około miesiąc później, gdy najemca konfliktujący się ze współlokatorkami nie przedłużył umowy – postanowił wyprowadzić się do wspólnego mieszkania z partnerką. Gdyby nie ta zmiana życiowa, konflikt mógłby ciągnąć się dłużej. Rozwiązała go zewnętrzna okoliczność. Nasze zadanie sprowadzało się do „trzymania temperatury pod kontrolą” do momentu, aż jedna ze stron sama zniknie z mieszkania.
To jest dokładnie ten aspekt zarządzania mieszkaniem pokojowym, którego nie ma w klasycznym najmie. Właściciel mieszkania wynajmowanego jednej rodzinie nie musi mediować w konfliktach współlokatorów. W 11-pokojowym colivingu – musi ktoś. Bez tego mieszkanie zamieniłoby się w miejsce, z którego najemcy sami by uciekałi.
Poza wielkimi konfliktami są jeszcze konflikty małe – te, które nie kończą się telefonami o północy, ale sumują się w codzienną erozję jakości mieszkania. Sprzątanie przestrzeni wspólnych to klasyczny przykład. Od początku zakładaliśmy, że pomysł „grafika dyżurów” – typowy dla mieszkań studenckich w mniejszej skali – nie zadziała przy 11 najemcach. Zatrudniliśmy firmę sprzątającą, która regularnie dbała o mycie podłóg, odkurzanie, dezynfekcję łazienek.
To rozwiązało większość problemów, ale nie wszystkie. Niektóre czynności – np. wynoszenie śmieci – nadal leżały po stronie najemców. Oddzielne pomieszczenie na segregację odpadów, teoretycznie eleganckie rozwiązanie, w praktyce oznaczało, że najemcy nie widzieli śmieci na co dzień – i dlatego zapominali o ich wynoszeniu. Pomieszczenie przypominało o sobie dopiero, gdy zaczynał wydobywać się z niego nieprzyjemny zapach. Musieliśmy zamknąć dostęp do tego pomieszczenia i przenieść składowanie odpadów do kuchni. Widoczne śmieci = pamiętane śmieci. Podobny mechanizm z naczyniami – kuchnia była wyposażona w dwie szerokie zmywarki, ale mimo to naczynia często lądowały nieumyte w zlewie, a część najemców zaczęła w reakcji zabierać własne umyte naczynia do swoich pokoi. Rozwiązania takich sytuacji nie są dramatyczne, ale wymagają ciągłej uwagi zarządcy: uzupełnianie brakujących sztuk, przypomnienia najemcom, weryfikacja regulaminu. To praca, która wygląda na drobiazgi, ale w skali 11 pokoi sumuje się na kilkanaście godzin miesięcznie.
Wynajem pokojowy w dużej skali wiąże się z ryzykiem, którego w klasycznym najmie praktycznie nie ma: relacje między samymi najemcami mogą przybrać poważny charakter. W jednym z okresów zarządzania tym mieszkaniem mieliśmy sytuację, w której jeden z najemców poważnie naruszył zasady – naruszył cudzą własność i wykorzystał dostęp, który miał jako współmieszkaniec, do celów niezgodnych z prawem. Nie będziemy rozwijać szczegółów tej sytuacji z szacunku do prywatności wszystkich zaangażowanych osób. Istotne jest, jak zareagowaliśmy jako zarządca.
Nawiązaliśmy bezpośredni kontakt z osobą, która naruszyła zasady, oraz z jej rodziną. Wynegocjowaliśmy naprawienie szkód wyrządzonych poszkodowanym stronom. Doprowadziliśmy do możliwie szybkiego rozwiązania umowy najmu i wyprowadzki najemcy z mieszkania. Współpracowaliśmy z odpowiednimi organami, do których niezależnie od nas zgłoszono sprawę – dostarczaliśmy dokumentację, potwierdzaliśmy fakty, wspieraliśmy wyjaśnienie okoliczności. Cała sytuacja została zamknięta w sposób satysfakcjonujący dla poszkodowanych. Właściciel nieruchomości nie ponisół strat finansowych. Pozostali najemcy mogli spokojnie kontynuować mieszkanie w lokalu.
To jest scenariusz, którego nie da się przewidzieć przy podpisywaniu umowy. Weryfikacja najemcy przed wprowadzeniem obejmuje bazy dłużników, dokumenty, referencje – ale nie da się z góry przewidzieć, jak konkretna osoba zachowa się w konkretnych okolicznościach. Zarządca musi być przygotowany na sytuacje, których nie było w żadnym z poprzednich mieszkań.
Inwestor, dla którego zaczęliśmy zarządzać mieszkaniem, od początku miał plan biznesowy: przygotować przestrzeń pod coliving, uruchomić wynajem, dojść do stabilnej rentowności, sprzedać z zyskiem. Wynajem pokojowy dla studentów to nie jest inwestycja „kup i trzymaj przez dekady” – to raczej „przygotuj, ustabilizuj, sprzedaj”. Tak też się stało.
Proces sprzedaży trwał długo. Pula potencjalnych kupujących na 11-pokojowy coliving jest mocno ograniczona – to specjalistyczne aktywo inwestycyjne, którego cena i sposób funkcjonowania są rozumiane tylko przez wąskie grono inwestorów. Ale finalnie sprzedaż doszła do skutku. Co dla nas istotne: nowy właściciel przejął mieszkanie z naszym zarządzaniem. Poprzedni inwestor, zadowolony z naszej współpracy, polecił nas kupującemu. Doświadczenie, które zbudowaliśmy przez pierwsze lata zarządzania, jest wartością, którą nowy właściciel otrzymał nieco jako w cenie transakcji.
Odnosimy wrażenie, że kolejne miesiące zarządzania są spokojniejsze niż pierwsze. Znamy specyfikę tego mieszkania – wiemy, które sytuacje wymagają natychmiastowej interwencji, które można załatwić rutynowo, jak dobierać najemców do pokoi, żeby minimalizować ryzyko konfliktów. Nie ma już elementu odkrywania rzeczywistości. Jest praca oparta na wcześniej zbudowanej wiedzy o konkretnym miejscu, kontynuowana do dziś.
Jeśli rozważasz inwestycję w wynajem pokojowy w dużej skali, planujesz zakup nieruchomości typu coliving albo po prostu chcesz zrozumieć, czym różni się zarządzanie takim mieszkaniem od klasycznego najmu – oto pięć wniosków z tej historii:
1. Ten sam kapitał w mieszkaniach pokojowych generuje wielokrotnie więcej pracy zarządczej niż w kawalerkach. 11-pokojowy coliving to nie jedno mieszkanie do zarządzania – to jedenaście umów najmu, jedenaście weryfikacji, jedenaście relacji z najemcami, dziesiątki potencjalnych konfliktów między nimi. Tę samą kwotę zainwestowaną w kilka kawalerek zarządca obsłuży spokojniej. Wybór między tymi modelami to nie tylko kwestia potencjalnej stopy zwrotu – to również kwestia poziomu pracy zarządczej, którą inwestor akceptuje.
2. Sam projekt architektoniczny nie wystarcza – potrzebne są procedury operacyjne. Mieszkanie zostało świetnie zaprojektowane: duże pokoje, przestronna przestrzeń wspólna, dwie zmywarki, oddzielne pomieszczenie na śmieci. A jednak część rozwiązań, teoretycznie eleganckich, w praktyce się nie sprawdziła (śmieci ukryte za drzwiami = zapomniane śmieci). Zarządzanie mieszkaniem pokojowym wymaga ciągłej korekty procedur w oparciu o realne zachowania mieszkańców.
3. Wizja „wymieniania się doświadczeniami przy dużym stole” rzadko odpowiada rzeczywistości. Coliving w praktyce oznacza kilkanaście osób mieszkających w jednym miejscu, ale niekoniecznie prowadzących wspólne życie. Większość najemców po dniu pracy lub uczelni siedzi w swoich pokojach. Inwestor, który buduje projekt colivingu, powinien to wziąć pod uwagę przy planowaniu inwestycji – „społeczność mieszkańców” nie tworzy się sama.
4. Konflikty między najemcami wymagają aktywnej mediacji zarządcy. W klasycznym najmie mieszkanie ma jednego najemcę lub jedną rodzinę – konfliktów wewnętrznych nie ma. W colivingu każde dwie osoby to potencjalna oś konfliktu. Zarządca musi być przygotowany na telefony o nietypowych porach, na negocjacje między stronami, na trudne rozmowy z najemcami łamiącymi zasady. Bez tej gotowości mieszkanie w krótkim czasie staje się miejscem, z którego najemcy sami uciekają.
5. Model sprzedaży specjalistycznego aktywa wymaga cierpliwości. 11-pokojowy coliving nie sprzedaje się w tempie zwykłej kawalerki. Pula potencjalnych kupujących jest znacznie mniejsza, proces due diligence dłuższy, negocjacje bardziej skomplikowane. Inwestor planujący ten model biznesowy („przygotuj, ustabilizuj, sprzedaj”) powinien od początku zakładać, że etap sprzedaży może zająć wiele miesięcy.
Coliving w skali 11 pokoi to skrajny przypadek zarządzania najmem. Standardowe pakiety obsługi jednego mieszkania nie są tu wystarczające – potrzebne są rozwiązania dostosowane do specyfiki nieruchomości specjalistycznych. Dla tego typu mieszkań pracujemy zwykle na indywidualnych warunkach, opartych o naszą najwyższą warstwę usług Platinum – z gwarancją czynszu przez Rendin, pokryciem nieopłaconych mediów, pełną obsługą prawną w sprawach o eksmisję i pełnomocnictwami notarialnymi dla portfeli klientów. Do tego dochodzi rozszerzony zakres bieżącej obsługi: mediacje w konfliktach współlokatorów, ciągła koordynacja firmy sprzątającej, gospodarka pokojami i optymalizacja ich obsadzenia.
Dla mieszkań pokojowych mniejszej skali (2-4 pokoje) sprawdza się pakiet Gold – rozszerzona weryfikacja każdego najemcy w bazach BIK, KRD, BIG InfoMonitor, Erif, monitoring płatności wielu umów równolegle, marketing premium przy każdej rotacji. Wybór między pakietami zawsze zależy od skali i profilu ryzyka konkretnego mieszkania.
Wynajem pokojowy w dużej skali to model, który dla właściwego inwestora ma sens, ale zdecydowanie nie jest dla każdego. Wymaga świadomej akceptacji specyficznego profilu ryzyka, zaangażowania profesjonalnego zarządcy od pierwszego dnia i cierpliwości w budowaniu stabilnej obsady mieszkania.
Jeśli rozważasz inwestycję w coliving w Łodzi lub Warszawie, dostałeś w spadku dużą nieruchomość z potencjałem podziału na pokoje albo już taką inwestycję prowadzisz – umów bezpłatną konsultację. Przeanalizujemy Twoją sytuację, pokażemy realne liczby, wskażemy ryzyka, których nie widać przed pierwszą umową najmu.
Mieszkanie z tej historii to jeden z najbardziej wymagających projektów w naszym portfelu. Każde takie zlecenie uczy nas czegoś nowego – i każde jest dowodem, że dobre zarządzanie ma znacznie więcej wspólnego z pracą z ludźmi niż z pracą z nieruchomością.
Autor: Adrian Pajor
Powyższy opis jest case study konkretnej nieruchomości pod naszym zarządem i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej. Wszystkie sytuacje opisane w tekście zostały zanonimizowane w sposób chroniący prywatność wszystkich zaangażowanych stron. Niektóre elementy narracji zostały uproszczone, aby uczynić opis bardziej czytelnym, nie zmieniając jednak faktycznej sekwencji zdarzeń. Wynajem pokojowy w dużej skali (coliving, mieszkania podzielone na 5+ jednostek najmu) wiąże się ze specyficznymi wymaganiami formalnymi, podatkowymi i administracyjnymi, które wykraczają poza standardowe reguły najmu prywatnego. Skala takiego przedsięwzięcia może kwalifikować je jako działalność gospodarczą z konsekwencjami dla rozliczenia podatku VAT, składek ZUS oraz obowiązków sprawozdawczych. Decyzję o inwestycji w model colivingu zawsze poprzedź szczegółową konsultacją z prawnikiem i doradcą podatkowym oraz analizą przepisów lokalnych dotyczących wynajmu wielolokalowego. Stawki czynszu podawane w tekście dotyczą konkretnego mieszkania w konkretnym okresie i nie stanowią gwarancji podobnych wyników w innych nieruchomościach.
