Wypełnij formularz, a skontaktujemy się z Tobą, aby omówić, jak zarobić więcej na twojej nieruchomości.
W świecie nieruchomości panuje przekonanie, że „im większe mieszkanie, tym lepsza inwestycja”. To nie zawsze prawda. Czasami mała powierzchnia w dobrej lokalizacji, z mądrym projektem i odpowiednim wykończeniem, może dać wyższy zwrot na metr kwadratowy niż dwukrotnie większy lokal w gorszej lokalizacji.
Ten wpis jest właśnie o takim mieszkaniu. 15,29 metra kwadratowego w kamienicy na ulicy Legionów w Łodzi, obok Manufaktury. Kupione w 2021 roku za 86 tysięcy złotych, gruntownie wyremontowane, wynajęte w ciągu dwóch dni od oddania do użytku. Sprzedane w 2023 roku za 195 tysięcy złotych – czyli za 12 753 zł/m², co było ponadprzeciętną ceną nawet jak na łódzki rynek tamtego okresu.
Co z tego wynika? Że nie powierzchnia decyduje o sukcesie inwestycji, tylko lokalizacja, projekt i jakość wykończenia. Plus dobry zespół, który potrafi wszystko to spiąć w spójną całość.
W 2021 roku zgłosił się do nas klient z konkretnym profilem inwestora. Budżet: około 150 tysięcy złotych na całą transakcję – zakup plus remont, wszystko z własnych środków, bez kredytu. Cel: kupić mieszkanie inwestycyjne na wynajem w centrum Łodzi.
Co go wyróżniało: nie bał się remontu. Wielu początkujących inwestorów szuka mieszkań „do wprowadzenia”, gotowych do wynajęcia od pierwszego dnia. Ten klient był otwarty na nieruchomość wymagającą pracy – jeśli było to ekonomicznie uzasadnione.
Miał za to jedno trudne wymaganie: miejsce parkingowe. W centrum Łodzi to nie jest oczywista sprawa – kamienice z lat 30. nie były projektowane pod garaże, a większość lokali na rynku wtórnym nie ma dedykowanego miejsca postojowego. To kryterium wyłączyło spory procent ofert już na starcie.
Zaczęliśmy szukać.
Po kilku tygodniach poszukiwań trafiliśmy na ofertę, która od razu zwróciła naszą uwagę. Mieszkanie w kamienicy na ulicy Legionów w Łodzi, w bezpośrednim sąsiedztwie Manufaktury – jednej z najbardziej rozpoznawalnych lokalizacji w mieście. Pierwsze piętro, miejsce parkingowe, dodatkowo mała komórka lokatorska. Okno wychodzące na podwórko, nie na ruchliwą ulicę – co dla najemcy oznacza spokój i sen bez hałasu.
Cena: 86 tysięcy złotych.
Brzmiało jak dobra okazja – i było. Ale był jeden szczegół, który dla większości oglądających był barierą nie do przeskoczenia. Mieszkanie miało 15,29 m² i wymagało totalnego remontu.
Większość inwestorów odrzuca takie nieruchomości od razu. „Za małe”, „nie da się tam normalnie mieszkać”, „ciężko będzie znaleźć najemcę”. To uzasadnione obawy – ale tylko wtedy, gdy nie ma się dobrego projektu i ekipy, która umie taki projekt zrealizować.
Mieszkania o powierzchni 15-20 m² w kamienicach centrum Łodzi to rzadkość rynkowa. Podaż jest niewielka, a popyt – jak się okazało – duży. Klient zdecydował się podjąć wyzwanie. Kupił mieszkanie za 86 tysięcy.
Teraz trzeba było pokazać, że to ma sens.
Zaprosiliśmy do współpracy architekta, z którym pracujemy przy podobnych projektach. Postawiliśmy mu zadanie, które brzmiało jak żart: zaprojektować na 15,29 m² pełnoprawne mieszkanie – z pokojem dziennym, kuchnią, łazienką i sypialnią. Plus wymóg klienta: funkcjonalna kuchnia z dużą lodówką (bo najemcy chcą gotować w domu, nie tylko zamawiać jedzenie). Plus miejsce do pracy. Plus przechowywanie.
Ostatecznie udało się stworzyć projekt, w którym znalazły się: pokój dzienny z miejscem do siedzenia i wypoczynku, funkcjonalna kuchnia z pełnowymiarową lodówką, płytą indukcyjną i przestrzenią roboczą, łazienka z prysznicem (ukryty schowek na bojler na antresoli, żeby nie zajmował miejsca), sypialnia na antresoli z podwójnym łóżkiem, miejsce do pracy w postaci parapetobiurka oraz przechowywanie zintegrowane ze schodami na antresolę – każdy stopień to jednocześnie szuflada lub półka.
To są dokładnie te decyzje projektowe, które robią różnicę między „mieszkaniem-pudełkiem” a funkcjonalnym mikroapartamentem. Zamiast walczyć z metrażem, projektant wykorzystał każdy centymetr – antresola dała dodatkową strefę do spania bez utraty wysokości w głównej części, schody zamieniły się w garderobę, parapet stał się biurkiem.
Kartka przyjmie wszystko – ale prawdziwe wyzwanie zaczęło się po jej zatwierdzeniu.
To, co zaczęło się w marcu, skończyło się półtora miesiąca później. W międzyczasie z mieszkania wyniesiono kilkadziesiąt worków gruzu. Sami nie mogliśmy uwierzyć, ile można było wynieść z tak małej przestrzeni.
Trzeba było zrobić dosłownie wszystko: ściany – wymiana, równanie, gładzie; instalacja elektryczna – zupełnie od nowa; instalacja wodno-kanalizacyjna – nowe rury, nowe podejścia; podłogi – z dodatkowym ociepleniem (o tym za chwilę); okna i drzwi – wymiana; zabudowa stolarska – kuchnia, antresola, schody, garderoba – wszystko na zamówienie.
Po drodze trzeba było podejmować decyzje techniczne, które wpłyną na komfort najemcy przez kolejne lata. Dwie były szczególnie ważne.
Decyzja 1: ocieplenie podłogi. Mieszkanie znajdowało się nad prześwitem bramowym – czyli pod podłogą, zamiast ogrzewanego pomieszczenia, była otwarta przestrzeń wjazdu na podwórko. Wiedzieliśmy, że bez dodatkowego ocieplenia mieszkanie zimą będzie zimne, a najemca – niezadowolony. Zdecydowaliśmy się na ocieplenie podłogi wełną. Koszt dodatkowy, ale dla komfortu najemcy (i naszej spokojnej głowy) – niezbędny.
Decyzja 2: ogrzewanie elektryczne czy gazowe? Rozważaliśmy podłączenie ogrzewania gazowego z piecem dwufunkcyjnym. Po przeliczeniu kosztów (instalacja, certyfikaty, przegląd, serwis roczny) doszliśmy do wniosku, że dla 15-metrowej powierzchni ogrzewanie elektryczne jest tańsze i prostsze. Małe mieszkanie nagrzewa się szybko, dobre ocieplenie ogranicza straty – i tak też się okazało w praktyce.
Pomysłów oszczędzających przestrzeń było więcej. Bojler do podgrzewania wody schowany na antresoli, żeby nie zajmował cennego miejsca w łazience. Parapetobiurko, które wcześniej wymieniliśmy. Schody-garderoba, integrujące dwie funkcje w jednej zabudowie. Każda decyzja była kompromisem między ceną, funkcjonalnością i estetyką – i każdą z nich można było uzasadnić zwrotem w czynszu.
Po 1,5 miesiąca ciężkiej pracy mieszkanie było gotowe. Efekt zaskoczył nawet nas.
Po remoncie mieszkanie zyskało zupełnie nowy charakter. Otwarta przestrzeń dzienna z aneksem kuchennym, sypialnia na antresoli, pełnowymiarowa łazienka – wszystko spięte spójną estetyką: terrazzo, drewno, biel, zieleń, czarne detale.
Kuchnia zmieściła wszystko, co konieczne do gotowania w domu – zlewozmywak, płytę indukcyjną, dużą lodówkę, pralkę, blat roboczy, szafki górne i dolne. Terrazzo na ścianie nad blatem dodało charakteru, którego nie znajdziesz w typowej kawalerce na wynajem.
Salon to drugi koniec tej samej przestrzeni – sofa, miejsce na grafiki, parapet zamieniony w biurko z miejscem na laptopa i szufladą.
Detal i wykończenie to jest właśnie to, co odróżnia mieszkanie „z internetu” od mieszkania, które wynajmuje się w 2 dni za stawkę powyżej rynku.
Antresola dała coś, czego w 15-metrowych mieszkaniach zwykle nie ma – prawdziwą strefę spania, oddzieloną od codziennej przestrzeni. Podwójne łóżko, tapicerowany zagłówek, lampki – tak, to się mieści na antresoli o wysokości pod sufitem.
Łazienka – pełnowymiarowa, z prysznicem, umywalką, toaletą i miejscem do przechowywania. Drewno na ścianie prysznica i terrazzo na pozostałych – kombinacja, która sprawdza się też pod względem akustyki i estetyki w małej powierzchni.
Po remoncie zrobiliśmy zdjęcia. Wystawiliśmy ogłoszenie. W ciągu dwóch dni mieszkanie miało najemcę.
Czynsz: 1400 zł plus opłaty. Dla 15-metrowego mieszkania to konkurencyjna stawka, ale w przeliczeniu na metr kwadratowy – 91,5 zł/m² miesięcznie, co było w górnym przedziale rynkowym dla Łodzi 2021 roku. Dla porównania: 50-metrowe mieszkanie w tej samej okolicy wynajmowało się wtedy za 60-70 zł/m².
To jest jedna z głównych zalet małych mieszkań w dobrych lokalizacjach: wyższa stawka czynszu w przeliczeniu na metr. Najemca akceptuje wyższy stosunek ceny do powierzchni, bo i tak całkowita kwota jest niższa niż przy większym mieszkaniu – a lokalizacja, design i wyposażenie kompensują brak metrażu.
Mieszkanie wynajmowało się bez przerw przez prawie 2 lata – od 2021 do końca 2023 roku. Najemcy się zmieniali, ale puste miesiące to były pojedyncze, krótkie okresy między umowami.
Pod koniec 2023 roku klient zdecydował się na sprzedaż. Mieszkanie zostało sprzedane za 195 tysięcy złotych. To dawało następujące podsumowanie inwestycji:
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu | 86 000 zł |
| Koszty transakcyjne (notariusz, PCC) | ~4 000 zł |
| Remont (z architektem, zabudową na zamówienie, wełną) | ~54 000 zł |
| Łączna inwestycja | ~144 000 zł |
| Sprzedaż w 2023 | 195 000 zł |
| Zysk ze sprzedaży | ~51 000 zł (~35%) |
| Cena za m² przy zakupie | 5 624 zł/m² |
| Cena za m² przy sprzedaży | 12 753 zł/m² |
Plus oczywiście przychód z najmu przez 2 lata – około 33 tysięcy złotych przychodu z czynszu (1400 zł × 12 mies × ~2 lata efektywnego najmu).
Co warto zauważyć: mieszkanie zostało sprzedane za 2,3× wyższą cenę za metr kwadratowy niż przy zakupie. To nie jest tylko efekt wzrostu rynku (rynek łódzki w tym okresie wzrósł ok. 40-50%) – to jest też efekt transformacji nieruchomości: z 15-metrowej ruiny w wykończony, funkcjonalny mikroapartament, który wynajmuje się natychmiast.
Klient wyszedł z inwestycji z konkretnym zyskiem ze sprzedaży, do tego dochodem z najmu przez 2 lata. Łącznie, inwestycja zwróciła się z naddatkiem.
Jeśli rozważasz inwestycję w mieszkanie pod wynajem, oto pięć wniosków z tego case study:
1. Lokalizacja jest ważniejsza od metrażu. 15 m² obok Manufaktury wynajmuje się szybciej i drożej niż 40 m² na obrzeżach miasta. Dobre mieszkanie w słabej lokalizacji to znacznie trudniejsza inwestycja niż małe mieszkanie w świetnej.
2. Małe mieszkania mają wyższą stawkę za metr. Najemcy akceptują wyższy stosunek ceny do powierzchni przy małych lokalach, bo całkowita kwota czynszu jest dla nich osiągalna. To często daje lepszy zwrot z inwestycji niż większy lokal w tej samej okolicy.
3. Dobry projekt potrafi cuda. Różnica między 15-metrową kawalerką „do wynajmu” a 15-metrowym mikroapartamentem to nie 5-10 tysięcy więcej w remoncie – to inny segment rynku, inny czynsz i inna szybkość wynajmu. Inwestycja w architekta zwraca się wielokrotnie.
4. Decyzje techniczne mają długie konsekwencje. Ocieplenie podłogi nad prześwitem bramowym to dodatkowy koszt na początku – ale brak tego kosztu oznaczałby zimne mieszkanie, niezadowolonych najemców, pustostany i niższy czynsz. Każdy wydatek remontowy trzeba oceniać przez pryzmat 5-10 lat eksploatacji, nie pierwszego roku.
5. Małe perełki znikają z rynku szybko. Mieszkania 15-25 m² w dobrych lokalizacjach centrum Łodzi to rzadkość. Podaż ograniczona, popyt wysoki – kto się nie waha, wygrywa. Strach przed małym metrażem to często strach przed nieznanym, który kosztuje dobrą inwestycję.
Każde mieszkanie ma swoją historię i swój potencjał. Niektóre są oczywiste – dwupokojowe gotowe do wynajmu, klasyczny układ, rynkowy czynsz. Inne wymagają wzroku, który dostrzeże potencjał tam, gdzie inni widzą tylko ograniczenia. 15-metrowe mieszkanie w kamienicy to dla większości inwestorów „za małe”. Dla odpowiednio wyposażonego zespołu – to najlepsza okazja na rynku, której konkurencja zwyczajnie nie zauważa.
Pomagamy klientom w obu typach inwestycji – od standardowych dwupokojowych po nieoczywiste perełki. Wnosimy nie tylko wiedzę o rynku, ale też zaplecze: architektów, ekipy remontowe, weryfikację najemców, wieloletnie zarządzanie. Wszystko, co zamienia „mieszkanie do remontu” w „stabilną inwestycję, która pracuje sama”.
Jeśli rozważasz inwestycję w mieszkanie pod wynajem w Łodzi lub Warszawie, umów darmową konsultację. Wycenimy najem, ocenimy potencjał konkretnej nieruchomości, podpowiemy strategię. To, co zrobiliśmy dla klienta z tego case study na Legionów, dziś robimy dla setek inwestorów.
A jeśli już masz mieszkanie i potrzebujesz pomocy w zarządzaniu nim – sprawdź nasze pakiety zarządzania. Trzy poziomy ochrony dostosowane do różnych potrzeb właścicieli.
Mieszkanie na Legionów to jeden z setek przykładów. Każda nieruchomość pod naszą opieką ma swoją historię – i swojego właściciela, dla którego pracujemy.
Autor: Konrad Kopczyński
